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Appartement - 3 pièce(s) - 104 m²

VilleRodez (12)
Surface104m²
Coût Total151 600€
Loyer Annuel11 652€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 009,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

RODEZ FAUBOURG - Grand appartement de type 3 de104m² situé au 2ème étage avec ascenseur. L'appartement T4 a été transformé en type 3 avec 2 chambres, un double salon séjour, une cuisine indépendante, un wc indépendant et un petit local buanderie. Balcon, cave et garage. Travaux de rénovation à prévoir, projet home staging virtuel 3D. Copropriété de 97 lots - dont 22 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3089.49 euros.

Année de construction : 1960 Chauffage : Collectif Chauffage (mécanisme) : Au Sol Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : PVC Double Vitrage Ascenceur : oui Interphone : oui Numéro de mandat : 4934

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.360610, 2.588354
Total : 151 600€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 143 200€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11652€/an
Fourchette totale : 770€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 9234€ - 14702€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 920,99 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 783 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-94 783€ (-47.4%)
Marge achat-revente :48 183€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 822,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 816,00€
Coût de l'assurance :18 192,00€
Taxe foncière : 1 165,16€/an
Soit par mois : 97,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 257,45€/mois
Soit par an : 3 089,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 970,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 176,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement et peinture:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Réfection électricité: 2 chambres × 120€/m² × 20 m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 089 €/an
Calcul : 257 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 467 €
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -48 467 €
Résultat foncier Année 1 : -36 815 €(Déficit de 36 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 267 €/an
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -10 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15415.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 652 €48 472 €5 290 €-36 820 €21 400 €15 420 €15 420 €
211 885 €10 134 €5 152 €1 751 €--13 669 €
312 122 €9 991 €5 009 €2 131 €--11 538 €
412 365 €9 843 €4 861 €2 522 €--9 016 €
512 612 €9 689 €4 707 €2 923 €--6 093 €
612 864 €9 530 €4 548 €3 334 €--2 759 €
713 122 €9 366 €4 384 €3 756 €---
813 384 €9 195 €4 213 €4 189 €---
913 652 €9 019 €4 036 €4 633 €---
1013 925 €8 836 €3 853 €5 089 €---
1114 203 €8 646 €3 664 €5 557 €---
1214 487 €8 450 €3 468 €6 038 €---
1314 777 €8 246 €3 264 €6 531 €---
1415 073 €8 036 €3 053 €7 037 €---
1515 374 €7 817 €2 835 €7 557 €---
1615 682 €7 591 €2 609 €8 090 €---
1715 995 €7 357 €2 375 €8 638 €---
1816 315 €7 115 €2 132 €9 200 €---
1916 641 €6 863 €1 881 €9 778 €---
2016 974 €6 603 €1 621 €10 371 €---
2117 314 €6 333 €1 351 €10 980 €---
2217 660 €6 054 €1 072 €11 606 €---
2318 013 €5 765 €783 €12 248 €---
2418 373 €5 465 €483 €12 908 €---
2518 741 €5 155 €172 €13 586 €---
TOTAL373 205 €239 572 €76 816 €133 633 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €-6 420 €+8 867 €
2+2 447 €0 €+2 447 €
3+2 447 €0 €+2 447 €
4+2 447 €0 €+2 447 €
5+2 447 €0 €+2 447 €
6+2 447 €0 €+2 447 €
7+2 447 €+299 €+2 148 €
8+2 447 €+1 257 €+1 190 €
9+2 447 €+1 390 €+1 057 €
10+2 447 €+1 527 €+920 €
11+2 447 €+1 667 €+780 €
12+2 447 €+1 811 €+636 €
13+2 447 €+1 959 €+488 €
14+2 447 €+2 111 €+336 €
15+2 447 €+2 267 €+180 €
16+2 447 €+2 427 €+20 €
17+2 447 €+2 591 €-144 €
18+2 447 €+2 760 €-313 €
19+2 447 €+2 933 €-486 €
20+2 447 €+3 111 €-664 €
21+2 447 €+3 294 €-847 €
22+2 447 €+3 482 €-1 035 €
23+2 447 €+3 675 €-1 228 €
24+2 447 €+3 873 €-1 426 €
25+2 447 €+4 076 €-1 629 €
Total+61 175 €+40 090 €+21 085 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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