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T2 Secteur Saint martin - Vienne -Libre d'occupation

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface42m²
Coût Total91 700€
Loyer Annuel6 797€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé dans le secteur Saint-Martin, à seulement 6 minutes à pied du centre-ville et à proximité immédiate des commerces et commodités, ce bel appartement T2 entièrement rénové de 42 m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel.

Il se compose de :

Une chambre lumineuse,

Une salle de bain moderne,

Un WC séparé,

Un salon-séjour

Situé au sein d’une petite copropriété de 8 lots Loyer 470 euros par soit 7% de rentabilité

💡 Idéal investissement ou premier achat ! Contacter Mme FERREIN Séverine O762384873

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 820 € et 1 130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.527681, 4.882321
Total : 91 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 87 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 13.49€/m²/mois
Fourchette : 10.59€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6797€/an
Fourchette totale : 445€ - 721€/mois
Fourchette annuelle : 5337€ - 8656€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 473,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 506,06€
Coût de l'assurance :7 794,50€
Taxe foncière : 679,71€/an
Soit par mois : 56,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(769 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système: 4500€ + Installation: 2000€ = 6500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 800€ = 3200€
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€ + Installation: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ = 18000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 3000€ + Électricité: 1500€ = 12000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 797 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 242 €
Revenus locatifs : +6 797 €
Charges déductibles : -36 242 €
Résultat foncier Année 1 : -29 445 €(Déficit de 29 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 045 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 942 €/an
Revenus locatifs : +6 797 €
Charges déductibles : -3 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8045.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 797 €36 245 €2 954 €-29 448 €21 400 €8 048 €8 048 €
26 933 €3 865 €2 874 €3 068 €--4 980 €
37 072 €3 783 €2 791 €3 289 €--1 691 €
47 213 €3 697 €2 706 €3 516 €---
57 357 €3 609 €2 618 €3 748 €---
67 504 €3 518 €2 527 €3 986 €---
77 655 €3 424 €2 433 €4 230 €---
87 808 €3 327 €2 336 €4 481 €---
97 964 €3 227 €2 235 €4 737 €---
108 123 €3 123 €2 131 €5 000 €---
118 286 €3 016 €2 024 €5 270 €---
128 451 €2 905 €1 914 €5 546 €---
138 620 €2 791 €1 799 €5 829 €---
148 793 €2 673 €1 681 €6 120 €---
158 969 €2 551 €1 559 €6 418 €---
169 148 €2 425 €1 433 €6 723 €---
179 331 €2 295 €1 303 €7 036 €---
189 518 €2 160 €1 169 €7 358 €---
199 708 €2 021 €1 030 €7 687 €---
209 902 €1 877 €886 €8 025 €---
2110 100 €1 729 €738 €8 371 €---
2210 302 €1 576 €584 €8 726 €---
2310 508 €1 418 €426 €9 091 €---
2410 718 €1 254 €263 €9 464 €---
2510 933 €1 085 €94 €9 848 €---
TOTAL217 712 €99 593 €42 506 €118 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427 €-6 420 €+7 847 €
2+1 427 €0 €+1 427 €
3+1 427 €0 €+1 427 €
4+1 427 €+547 €+880 €
5+1 427 €+1 124 €+303 €
6+1 427 €+1 196 €+231 €
7+1 427 €+1 269 €+158 €
8+1 427 €+1 344 €+83 €
9+1 427 €+1 421 €+6 €
10+1 427 €+1 500 €-73 €
11+1 427 €+1 581 €-154 €
12+1 427 €+1 664 €-237 €
13+1 427 €+1 749 €-322 €
14+1 427 €+1 836 €-409 €
15+1 427 €+1 925 €-498 €
16+1 427 €+2 017 €-590 €
17+1 427 €+2 111 €-684 €
18+1 427 €+2 207 €-780 €
19+1 427 €+2 306 €-879 €
20+1 427 €+2 407 €-980 €
21+1 427 €+2 511 €-1 084 €
22+1 427 €+2 618 €-1 191 €
23+1 427 €+2 727 €-1 300 €
24+1 427 €+2 839 €-1 412 €
25+1 427 €+2 954 €-1 527 €
Total+35 675 €+35 436 €+239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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