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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface128m²
Coût Total276 220€
Loyer Annuel18 340€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 359,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A vendre :

GRENOBLE - GÉNÉRAL FERRIÉ

Actuellement utilisés comme cabinet médical, ces bureaux de 127.74m2 pourraient devenir un vaste appartement, idéalement situé à proximité des grands boulevards, en étage élevé (5ème étage avec ascenseur).

En effet, composés de plusieurs bureaux, d'une cuisine et de deux toilettes, les bureaux sont entièrement modulables pour devenir un appartement familial de 4 ou 5 chambres, selon vos envies.

Grâce aux plusieurs arrivées d'eau et aux nombreuses fenêtres de chaque côté de l'appartement, il est même possible de créer 2 appartements distincts, via un couloir d'entrée commun.

Les atouts :

  • belle surface surface totale : 127,74 m²
  • résidence de standing bien entretenue
  • locaux lumineux et traversants

Ce bien vous est proposé avec un garage en sous-sol, en sus, au prix de 15 000€.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations, ou programmer une visite !

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Total : 276 220€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 88 300€
Valeur du bien : 262 300€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1528€/mois
Loyer annuel estimé : 18340€/an
Fourchette totale : 1191€ - 1961€/mois
Fourchette annuelle : 14292€ - 23536€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 347,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :78,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 425,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 037,34€
Coût de l'assurance :23 478,70€
Taxe foncière : 1 834,04€/an
Soit par mois : 152,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 528,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 578,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 300 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation chambres (5 pièces): 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:7 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 340 €/an
Calcul : 1 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 939 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 961 €
Revenus locatifs : +18 340 €
Charges déductibles : -99 961 €
Résultat foncier Année 1 : -81 621 €(Déficit de 81 621 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 221 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 661 €/an
Revenus locatifs : +18 340 €
Charges déductibles : -11 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60220.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 340 €99 970 €8 897 €-81 630 €21 400 €60 230 €60 230 €
218 707 €11 429 €8 656 €7 278 €--52 952 €
319 081 €11 181 €8 407 €7 901 €--45 051 €
419 463 €10 924 €8 150 €8 539 €--36 511 €
519 852 €10 658 €7 885 €9 194 €--27 318 €
620 249 €10 384 €7 611 €9 865 €--17 452 €
720 654 €10 101 €7 328 €10 553 €--6 899 €
821 067 €9 808 €7 035 €11 259 €---
921 489 €9 506 €6 733 €11 983 €---
1021 918 €9 194 €6 420 €12 725 €---
1122 357 €8 871 €6 098 €13 486 €---
1222 804 €8 538 €5 765 €14 266 €---
1323 260 €8 193 €5 420 €15 067 €---
1423 725 €7 838 €5 064 €15 888 €---
1524 200 €7 470 €4 697 €16 730 €---
1624 684 €7 090 €4 317 €17 593 €---
1725 177 €6 698 €3 925 €18 479 €---
1825 681 €6 293 €3 520 €19 388 €---
1926 195 €5 874 €3 101 €20 320 €---
2026 719 €5 442 €2 669 €21 277 €---
2127 253 €4 995 €2 222 €22 258 €---
2227 798 €4 534 €1 760 €23 264 €---
2328 354 €4 057 €1 284 €24 297 €---
2428 921 €3 564 €791 €25 357 €---
2529 499 €3 055 €282 €26 444 €---
TOTAL587 449 €285 667 €128 037 €301 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 851 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 851 €-6 420 €+10 271 €
2+3 851 €0 €+3 851 €
3+3 851 €0 €+3 851 €
4+3 851 €0 €+3 851 €
5+3 851 €0 €+3 851 €
6+3 851 €0 €+3 851 €
7+3 851 €0 €+3 851 €
8+3 851 €+1 308 €+2 543 €
9+3 851 €+3 595 €+256 €
10+3 851 €+3 817 €+34 €
11+3 851 €+4 046 €-195 €
12+3 851 €+4 280 €-429 €
13+3 851 €+4 520 €-669 €
14+3 851 €+4 766 €-915 €
15+3 851 €+5 019 €-1 168 €
16+3 851 €+5 278 €-1 427 €
17+3 851 €+5 544 €-1 693 €
18+3 851 €+5 816 €-1 965 €
19+3 851 €+6 096 €-2 245 €
20+3 851 €+6 383 €-2 532 €
21+3 851 €+6 677 €-2 826 €
22+3 851 €+6 979 €-3 128 €
23+3 851 €+7 289 €-3 438 €
24+3 851 €+7 607 €-3 756 €
25+3 851 €+7 933 €-4 082 €
Total+96 275 €+90 534 €+5 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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