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Appartement

Bien expiré
VilleHénin-Beaumont (62)
Surface61.6m²
Coût Total133 504€
Loyer Annuel6 916€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 800 €
Surface : 61.6 m²
Prix au m² : 1 441,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

VENDU LOUÉ - EN EXCLUSIVITÉ - Dans une résidence sécurisée, proche de toutes les commodités, investissez en toute tranquillité dans un T3 au deuxième étage avec balcon et parking privatif. Cet appartement vous offrira une rentabilité brute supérieure à 8%. Nos équipes prennent en charge la recherche des locataires, les déclarations fiscales, la gestion au quotidien et de nombreux autres services à la carte. N'hésitez pas à nous contacter si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier. Vous pouvez retrouver la totalité de nos annonces sur notre site CITYA. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Arras-62000/404

Ville : Hénin-Beaumont
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62110
Coordonnées : 50.407195, 2.969785
Total : 133 504€
Prix d'acquisition : 88 800€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 126 400€
Frais de notaire : 7 104€
Coût estimé : 7 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.6m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6916€/an
Fourchette totale : 476€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5717€ - 8367€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 445,88 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 066 €
Prix d'achat :88 800 €
Décote à l'achat :-266€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-44 438€ (-49.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 504€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 073,75€
Coût de l'assurance :11 681,60€
Taxe foncière : 691,63€/an
Soit par mois : 57,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,67€/mois
Soit par an : 1 016,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 61.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont anciennes
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 700€ = 4 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1 600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénin-Beaumont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 916 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 504 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 270 €
Revenus locatifs : +6 916 €
Charges déductibles : -44 270 €
Résultat foncier Année 1 : -37 353 €(Déficit de 37 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 670 €/an
Revenus locatifs : +6 916 €
Charges déductibles : -6 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15953.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 720 €(65% de 88 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 099 €/an
Calcul : 57 720 € × 3,636% = 2 099 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 916 €44 274 €4 499 €-37 358 €21 400 €15 958 €15 958 €
27 055 €6 555 €4 380 €500 €--15 458 €
37 196 €6 431 €4 256 €765 €--14 693 €
47 340 €6 303 €4 129 €1 036 €--13 657 €
57 486 €6 171 €3 996 €1 315 €--12 342 €
67 636 €6 035 €3 860 €1 602 €--10 740 €
77 789 €5 893 €3 718 €1 896 €--8 844 €
87 945 €5 747 €3 572 €2 198 €--6 647 €
98 104 €5 595 €3 421 €2 508 €--4 138 €
108 266 €5 439 €3 264 €2 827 €--1 312 €
118 431 €5 277 €3 102 €3 154 €---
128 600 €5 109 €2 934 €3 491 €---
138 772 €4 936 €2 761 €3 836 €---
148 947 €4 756 €2 581 €4 191 €---
159 126 €4 570 €2 395 €4 556 €---
169 308 €4 378 €2 203 €4 930 €---
179 495 €4 179 €2 004 €5 315 €---
189 685 €3 974 €1 799 €5 711 €---
199 878 €3 761 €1 586 €6 117 €---
2010 076 €3 541 €1 366 €6 535 €---
2110 277 €3 313 €1 138 €6 965 €---
2210 483 €3 077 €902 €7 406 €---
2310 692 €2 833 €658 €7 859 €---
2410 906 €2 581 €406 €8 326 €---
2511 124 €2 320 €145 €8 805 €---
TOTAL221 532 €157 046 €65 074 €64 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €-6 420 €+7 872 €
2+1 452 €0 €+1 452 €
3+1 452 €0 €+1 452 €
4+1 452 €0 €+1 452 €
5+1 452 €0 €+1 452 €
6+1 452 €0 €+1 452 €
7+1 452 €0 €+1 452 €
8+1 452 €0 €+1 452 €
9+1 452 €0 €+1 452 €
10+1 452 €0 €+1 452 €
11+1 452 €+553 €+899 €
12+1 452 €+1 047 €+405 €
13+1 452 €+1 151 €+301 €
14+1 452 €+1 257 €+195 €
15+1 452 €+1 367 €+85 €
16+1 452 €+1 479 €-27 €
17+1 452 €+1 595 €-143 €
18+1 452 €+1 713 €-261 €
19+1 452 €+1 835 €-383 €
20+1 452 €+1 961 €-509 €
21+1 452 €+2 089 €-637 €
22+1 452 €+2 222 €-770 €
23+1 452 €+2 358 €-906 €
24+1 452 €+2 498 €-1 046 €
25+1 452 €+2 641 €-1 189 €
Total+36 300 €+19 346 €+16 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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