Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLoire-sur-Rhône (69)
Surface109
Coût Total235 200
Loyer Annuel14 597
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-237
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 779,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse, calme

Situé dans un secteur calme et résidentiel, venez découvrir ce magnifique T5 en parfait état, entièrement rénové en 2024.

Au premier étage et dernier étage, l'appartement se compose d'une entrée avec un grand cellier très pratique, d'une superbe pièce de vie lumineuse aménagée en deux espaces : une partie repas conviviale et un coin salon cosy. Dans le prolongement, vous profitez d'une cuisine équipée et aménagée, accompagnée d'une buanderie fonctionnelle.

La partie nuit offre quatre chambres confortables avec placards, une salle de bain complète avec douche à l'italienne et baignoire, ainsi qu'un dressing aménagé dans le dégagement.

Votre futur appartement bénéficie également d'une terrasse de 9 m² idéale pour vos moments de détente, d'un garage, ainsi que d'un espace extérieur commun apprécié des familles et parfait pour les enfants.

Vous êtes à la recherche d'un grand T5 sans travaux, au premier et dernier étage, avec garage, dans un environnement calme et résidentiel ? Alors ce bien est fait pour vous.

Contactez Luca de LEONE IMMOBILIER.

Informations légales

Contact : Luca CIMMARUSTI Directeur d'agence Agence LEONE IMMOBILIER 80 Rue Roger Salengro, 69310 Pierre-Bénite

Carte professionnelle : CPI 6901 2020 000 045 301, délivrée par la CCI Lyon Métropole Saint-Étienne Roanne. Honoraires : À la charge du vendeur. DPE : Classe énergie D / GES D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1840 € et 2560 € . Charges de copropriété : 98 euros / mois Copropriété : Pas de travaux en cours dans la copropriété / 36 lots dans cette copropriété

Conformité RGPD : Les données personnelles recueillies dans le cadre de cette annonce font l'objet d'un traitement informatique conforme à la législation en vigueur. Vous pouvez exercer vos droits d'accès, de rectification ou de suppression auprès de l'agence LEONE IMMOBILIER

Ville : Loire-sur-Rhône
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69700
Coordonnées : 45.548246, 4.788931
Total : 235 200
Prix d'acquisition : 194 000
Travaux : 25 680
Valeur du bien : 219 680
Frais de notaire : 15 520
Coût estimé : 15 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 13.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14597€/an
Fourchette totale : 983€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 11799€ - 18060€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 045,45 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :222 954
Prix d'achat :194 000
Décote à l'achat :-28 954 (-13.0%)
Marge achat-revente :-12 246€ (-5.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 267,08
Coût de l'assurance :20 580,00
Taxe foncière : 1 459,75€/an
Soit par mois : 121,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,00€/mois
Soit par an : 1 176,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 216,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 680(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 500
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 700€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant 48 m²: 60€/m² × 48 = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds 48 m²: 60€/m² × 48 = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loire-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 597 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 200 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 460 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 034
Revenus locatifs : +14 597
Charges déductibles : -37 034
Résultat foncier Année 1 : -22 437(Déficit de 22 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 037
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 354 €/an
Revenus locatifs : +14 597
Charges déductibles : -11 354
Résultat foncier Années 2+ : 3 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1036.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 59737 0427 903-22 44421 400 €1 044 €1 044 €
214 88911 1527 6933 738---
315 18710 9357 4764 252---
415 49110 7107 2514 781---
515 80110 4787 0195 323---
616 11710 2376 7795 879---
716 4399 9896 5306 450---
816 7689 7326 2737 036---
917 1039 4656 0067 638---
1017 4459 1905 7318 255---
1117 7948 9055 4468 889---
1218 1508 6115 1529 540---
1318 5138 3064 84710 207---
1418 8837 9904 53110 893---
1519 2617 6644 20511 597---
1619 6467 3273 86812 320---
1720 0396 9773 51913 062---
1820 4406 6163 15713 824---
1920 8496 2422 78414 606---
2021 2665 8562 39715 410---
2121 6915 4561 99716 235---
2222 1255 0421 58317 083---
2322 5674 6141 15517 953---
2423 0194 17171218 848---
2523 4793 71325419 766---
TOTAL467 562226 421114 267241 14121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 141
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 065-6 420+9 485
2+3 065+808+2 257
3+3 065+1 276+1 789
4+3 065+1 434+1 631
5+3 065+1 597+1 468
6+3 065+1 764+1 301
7+3 065+1 935+1 130
8+3 065+2 111+954
9+3 065+2 291+774
10+3 065+2 477+588
11+3 065+2 667+398
12+3 065+2 862+203
13+3 065+3 062+3
14+3 065+3 268-203
15+3 065+3 479-414
16+3 065+3 696-631
17+3 065+3 919-854
18+3 065+4 147-1 082
19+3 065+4 382-1 317
20+3 065+4 623-1 558
21+3 065+4 871-1 806
22+3 065+5 125-2 060
23+3 065+5 386-2 321
24+3 065+5 654-2 589
25+3 065+5 930-2 865
Total+76 625+72 342+4 283
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →