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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface68m²
Coût Total174 952€
Loyer Annuel9 363€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 121 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 792,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Lorient 2 chambres - cave et parking

L'agence et vous propose en exclusivité ce bel appartement T3, situé à proximité de toutes les commodités et du centre ville de Lorient.

Il se compose d'une entrée, de deux belles chambres, d'un salon/séjour lumineux exposé plein sud, une cuisine aménagée et équipée, d'une salle d'eau, d'une buanderie ainsi que d'un WC indépendant.

En annexe, une cave complète ce bien.

Un rafraîchissement est à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation selon vos envies.

Les plus :Proximité immédiate du centre-ville et des commodités Appartement lumineux.

Bien soumis au statut de la copropriété. Nombre de lots principaux : 45 Charges courantes annuelle : 1080?

Net vendeur 115 000 ? et 6% TTC honoraires charge acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 45 lots - dont 90 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1080.00 euros.

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.761260, -3.375360
Total : 174 952€
Prix d'acquisition : 121 900€
Travaux : 43 300€
Valeur du bien : 165 200€
Frais de notaire : 9 752€
Coût estimé : 9 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9363€/an
Fourchette totale : 626€ - 973€/mois
Fourchette annuelle : 7511€ - 11671€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 307,69 €/m²
Basé sur :311 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 923 €
Prix d'achat :121 900 €
Décote à l'achat :-35 023€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-18 029€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 916,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 996,83€
Coût de l'assurance :14 870,92€
Taxe foncière : 936,29€/an
Soit par mois : 78,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 780,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 084,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-303,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fixtures fonctionnelles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 900€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1 200€ = 8 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 300€, Peinture: 24 m² × 20€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 363 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 952 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 784 €
Revenus locatifs : +9 363 €
Charges déductibles : -51 784 €
Résultat foncier Année 1 : -42 421 €(Déficit de 42 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 484 €/an
Revenus locatifs : +9 363 €
Charges déductibles : -8 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21021.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 235 €(65% de 121 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 881 €/an
Calcul : 79 235 € × 3,636% = 2 881 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 363 €51 789 €5 878 €-42 427 €21 400 €21 027 €21 027 €
29 550 €8 333 €5 722 €1 217 €--19 810 €
39 741 €8 172 €5 561 €1 569 €--18 241 €
49 936 €8 005 €5 394 €1 931 €--16 310 €
510 135 €7 832 €5 221 €2 303 €--14 007 €
610 337 €7 653 €5 042 €2 684 €--11 323 €
710 544 €7 468 €4 857 €3 076 €--8 247 €
810 755 €7 277 €4 666 €3 478 €--4 769 €
910 970 €7 079 €4 468 €3 891 €--878 €
1011 189 €6 874 €4 263 €4 315 €---
1111 413 €6 662 €4 051 €4 751 €---
1211 642 €6 443 €3 832 €5 198 €---
1311 874 €6 216 €3 605 €5 658 €---
1412 112 €5 982 €3 371 €6 130 €---
1512 354 €5 739 €3 128 €6 615 €---
1612 601 €5 488 €2 877 €7 113 €---
1712 853 €5 228 €2 617 €7 625 €---
1813 110 €4 960 €2 349 €8 151 €---
1913 372 €4 682 €2 071 €8 691 €---
2013 640 €4 394 €1 783 €9 246 €---
2113 913 €4 097 €1 485 €9 816 €---
2214 191 €3 789 €1 178 €10 402 €---
2314 475 €3 470 €859 €11 004 €---
2414 764 €3 141 €530 €11 623 €---
2515 060 €2 800 €189 €12 259 €---
TOTAL299 895 €193 575 €84 997 €106 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 966 €-6 420 €+8 386 €
2+1 966 €0 €+1 966 €
3+1 966 €0 €+1 966 €
4+1 966 €0 €+1 966 €
5+1 966 €0 €+1 966 €
6+1 966 €0 €+1 966 €
7+1 966 €0 €+1 966 €
8+1 966 €0 €+1 966 €
9+1 966 €0 €+1 966 €
10+1 966 €+1 031 €+935 €
11+1 966 €+1 425 €+541 €
12+1 966 €+1 560 €+406 €
13+1 966 €+1 697 €+269 €
14+1 966 €+1 839 €+127 €
15+1 966 €+1 984 €-18 €
16+1 966 €+2 134 €-168 €
17+1 966 €+2 287 €-321 €
18+1 966 €+2 445 €-479 €
19+1 966 €+2 607 €-641 €
20+1 966 €+2 774 €-808 €
21+1 966 €+2 945 €-979 €
22+1 966 €+3 121 €-1 155 €
23+1 966 €+3 301 €-1 335 €
24+1 966 €+3 487 €-1 521 €
25+1 966 €+3 678 €-1 712 €
Total+49 150 €+31 896 €+17 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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