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Achat : Appartement Puteaux (92800)

VillePuteaux (92)
Surface65
Coût Total222 660
Loyer Annuel20 792
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+380
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

T3 Argenteuil / Face Hôpital – Vue La DéfenseSitué sur les hauteurs d’Argenteuil, face à l’hôpital, cet appartement bénéficie d’un emplacement pratique avec commerces, transports et commodités accessibles rapidement.Une vue panoramique exceptionnelle sur La Défense et tout l’ouest parisien.Au 7ème et dernier étage avec ascenseur, découvrez ce T3 d’environ 65 m² offrant de très beaux volumes et une luminosité remarquable grâce à son exposition Sud.Il comprend :✔ Un vaste séjour de 28 m²✔ Une cuisine aménagée et équipée ouverte✔ 2 chambres✔ Salle de bain✔ Wc indépendant Un stationnement en sous-sol complète le bien. Ce qui fait toute la différence✔ Dernier étage✔ Exposition Sud✔ Vue panoramique totalement dégagée✔ AscenseurContactez-moi dès maintenant pour organiser une visite.

Ville : Puteaux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92800
Coordonnées : 48.883280, 2.237620
Puteaux
Tramway 2
La Défense
Tramway 2RER ALigne 1
Total : 222 660
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 33 660
Valeur du bien : 208 660
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 26.66€/m²/mois
Fourchette : 21.15€ - 33.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1733€/mois
Loyer annuel estimé : 20792€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2184€/mois
Fourchette annuelle : 16498€ - 26205€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :7 000 €/m²
Basé sur :229 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :455 000
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-280 000 (-61.5%)
Marge achat-revente :232 340€ (51.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 746,53
Coût de l'assurance :19 482,75
Taxe foncière : 2 079,24€/an
Soit par mois : 173,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 732,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :379,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 660(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Parquet:1 800
    Parquet flottant 24 m²: 75€/m² × 24 = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés en fonction des coûts moyens de chaque poste de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 792 €/an
Calcul : 1 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 660 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 214
Revenus locatifs : +20 792
Charges déductibles : -44 214
Résultat foncier Année 1 : -23 422(Déficit de 23 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 022
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 554 €/an
Revenus locatifs : +20 792
Charges déductibles : -10 554
Résultat foncier Années 2+ : 10 238 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2021.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 79244 2217 703-23 42921 400 €2 029 €2 029 €
221 20810 3597 50110 849---
321 63210 1507 29211 482---
422 0659 9347 07512 131---
522 5069 7106 85112 796---
622 9569 4786 61913 479---
723 4169 2386 37914 178---
823 8848 9896 13014 895---
924 3628 7315 87215 631---
1024 8498 4645 60616 385---
1125 3468 1885 32917 158---
1225 8537 9015 04317 951---
1326 3707 6054 74718 765---
1426 8977 2984 44019 599---
1527 4356 9804 12220 455---
1627 9846 6513 79321 333---
1728 5436 3103 45222 233---
1829 1145 9573 09923 157---
1929 6975 5922 73324 105---
2030 2915 2132 35525 077---
2130 8964 8211 96326 075---
2231 5144 4151 55727 099---
2332 1453 9951 13628 150---
2432 7873 56070129 228---
2533 4433 10925030 334---
TOTAL665 986216 870111 747449 11521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 449 115
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 366-6 420+10 786
2+4 366+2 646+1 720
3+4 366+3 445+921
4+4 366+3 639+727
5+4 366+3 839+527
6+4 366+4 044+322
7+4 366+4 253+113
8+4 366+4 469-103
9+4 366+4 689-323
10+4 366+4 915-549
11+4 366+5 147-781
12+4 366+5 385-1 019
13+4 366+5 629-1 263
14+4 366+5 880-1 514
15+4 366+6 136-1 770
16+4 366+6 400-2 034
17+4 366+6 670-2 304
18+4 366+6 947-2 581
19+4 366+7 231-2 865
20+4 366+7 523-3 157
21+4 366+7 823-3 457
22+4 366+8 130-3 764
23+4 366+8 445-4 079
24+4 366+8 768-4 402
25+4 366+9 100-4 734
Total+109 150+134 735+-25 585
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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