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Appartement Calais 3 pièce(s) 70 m2

Bien expiré
VilleCalais (62)
Surface70m²
Coût Total141 520€
Loyer Annuel8 101€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 99 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2

INVESTISSEMENT DANS UNE BONNE RESIDENCE Appartement de type vendu loué : Locataire en place depuis le 1er avril 2023 avec un loyer actuel de 569 € + 25 € de charges Résidence de bonne construction et calme Informations et visites au O6/71/38/2O/11 MALET CHARLES Copropriété de 6 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 750.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154248.pdf

Ville : Calais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62100
Coordonnées : 50.937917, 1.856916
Total : 141 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 133 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.84€ - 11.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8101€/an
Fourchette totale : 549€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6585€ - 9966€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 624,62€
Coût de l'assurance :12 383,00€
Taxe foncière : 810,11€/an
Soit par mois : 67,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 62,50€/mois
Soit par an : 750,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 675,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 101 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 336 €
Revenus locatifs : +8 101 €
Charges déductibles : -41 336 €
Résultat foncier Année 1 : -33 235 €(Déficit de 33 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 736 €/an
Revenus locatifs : +8 101 €
Charges déductibles : -6 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11834.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 101 €41 340 €4 685 €-33 239 €21 400 €11 839 €11 839 €
28 263 €6 615 €4 560 €1 648 €--10 191 €
38 428 €6 485 €4 430 €1 943 €--8 248 €
48 597 €6 352 €4 296 €2 245 €--6 003 €
58 769 €6 213 €4 158 €2 556 €--3 447 €
68 944 €6 070 €4 015 €2 874 €--573 €
79 123 €5 922 €3 867 €3 201 €---
89 306 €5 769 €3 713 €3 537 €---
99 492 €5 611 €3 555 €3 881 €---
109 682 €5 447 €3 392 €4 235 €---
119 875 €5 278 €3 222 €4 597 €---
1210 073 €5 103 €3 047 €4 970 €---
1310 274 €4 922 €2 866 €5 352 €---
1410 480 €4 735 €2 679 €5 745 €---
1510 689 €4 541 €2 486 €6 148 €---
1610 903 €4 341 €2 286 €6 562 €---
1711 121 €4 134 €2 079 €6 987 €---
1811 343 €3 921 €1 865 €7 423 €---
1911 570 €3 699 €1 644 €7 871 €---
2011 802 €3 471 €1 415 €8 331 €---
2112 038 €3 234 €1 179 €8 804 €---
2212 279 €2 990 €934 €9 289 €---
2312 524 €2 737 €682 €9 787 €---
2412 775 €2 476 €420 €10 299 €---
2513 030 €2 205 €150 €10 825 €---
TOTAL259 481 €153 610 €67 625 €105 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 420 €+8 121 €
2+1 701 €0 €+1 701 €
3+1 701 €0 €+1 701 €
4+1 701 €0 €+1 701 €
5+1 701 €0 €+1 701 €
6+1 701 €0 €+1 701 €
7+1 701 €+789 €+912 €
8+1 701 €+1 061 €+640 €
9+1 701 €+1 164 €+537 €
10+1 701 €+1 270 €+431 €
11+1 701 €+1 379 €+322 €
12+1 701 €+1 491 €+210 €
13+1 701 €+1 606 €+95 €
14+1 701 €+1 723 €-22 €
15+1 701 €+1 844 €-143 €
16+1 701 €+1 969 €-268 €
17+1 701 €+2 096 €-395 €
18+1 701 €+2 227 €-526 €
19+1 701 €+2 361 €-660 €
20+1 701 €+2 499 €-798 €
21+1 701 €+2 641 €-940 €
22+1 701 €+2 787 €-1 086 €
23+1 701 €+2 936 €-1 235 €
24+1 701 €+3 090 €-1 389 €
25+1 701 €+3 247 €-1 546 €
Total+42 525 €+31 761 €+10 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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