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Appartement 4 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface67m²
Coût Total103 750€
Loyer Annuel7 112€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 268,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Saint-Etienne Métare - bas du portail Rouge, Situé dans une belle copropriété entretenue au 5ème étage, bel appartement de type 4 de 68m2 offrant un séjour avec balcon, une cuisine aménagée avec balcon, 3 chambres, salle d'eau et WC séparés. Appartement en bon état, double vitrage, vue dégagée. Bien soumis au statut de la copropriété (56 lots), charges courantes annuelles : 2800€ comprenant le chauffage, l'eau chaude, l'ascenseur,... honoraires à la charge du vendeur. Contacter Abdil ORTAOREN au O6 43 8O 39 55.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 350 Date de réalisation du diagnostic : 08/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 56 Charges prévisionnelles annuelles : 2800 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 859 € et 1 163 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.416523, 4.414578
Total : 103 750€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 11 950€
Valeur du bien : 96 950€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7112€/an
Fourchette totale : 440€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5275€ - 9589€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140,74 €/m²
Basé sur :337 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 430 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+8 570€ (+11.2%)
Marge achat-revente :-27 320€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 537,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 576,42€
Coût de l'assurance :7 781,25€
Taxe foncière : 711,22€/an
Soit par mois : 59,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 592,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 950 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 6000€ (prix moyen pour un léger rafraîchissement incluant peinture et vérification de l'électroménager).
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète: 4000€ (prix moyen pour un léger rafraîchissement incluant peinture et vérification des éléments sanitaires).
  • Chambres:1 350€
    Peinture chambres: 3 chambres × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre peinture: 450€.
  • Salon:600€
    Peinture salon: 1 salon × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre peinture: 300€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 750 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 204 €
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -19 204 €
Résultat foncier Année 1 : -12 091 €(Déficit de 12 091 €)
Imputable sur revenu global : 12 091 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 254 €/an
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -7 254 €
Résultat foncier Années 2+ : -141 €/an(Déficit de 141 €)
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 112 €19 207 €3 434 €-12 095 €12 095 €--
27 254 €7 165 €3 343 €89 €---
37 400 €7 070 €3 248 €329 €---
47 548 €6 972 €3 150 €576 €---
57 699 €6 870 €3 048 €828 €---
67 852 €6 766 €2 943 €1 087 €---
78 010 €6 657 €2 835 €1 353 €---
88 170 €6 545 €2 722 €1 625 €---
98 333 €6 429 €2 606 €1 904 €---
108 500 €6 309 €2 486 €2 191 €---
118 670 €6 185 €2 362 €2 485 €---
128 843 €6 056 €2 234 €2 787 €---
139 020 €5 924 €2 101 €3 096 €---
149 200 €5 787 €1 964 €3 414 €---
159 384 €5 645 €1 822 €3 740 €---
169 572 €5 498 €1 676 €4 074 €---
179 764 €5 347 €1 524 €4 417 €---
189 959 €5 190 €1 367 €4 769 €---
1910 158 €5 028 €1 205 €5 130 €---
2010 361 €4 860 €1 038 €5 501 €---
2110 568 €4 687 €864 €5 882 €---
2210 780 €4 507 €685 €6 272 €---
2310 995 €4 322 €500 €6 673 €---
2411 215 €4 130 €308 €7 085 €---
2511 440 €3 932 €110 €7 507 €---
TOTAL227 807 €157 087 €49 576 €70 720 €12 095 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 628 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 494 €-3 628 €+5 122 €
2+1 494 €+27 €+1 467 €
3+1 494 €+99 €+1 395 €
4+1 494 €+173 €+1 321 €
5+1 494 €+248 €+1 246 €
6+1 494 €+326 €+1 168 €
7+1 494 €+406 €+1 088 €
8+1 494 €+487 €+1 007 €
9+1 494 €+571 €+923 €
10+1 494 €+657 €+837 €
11+1 494 €+746 €+748 €
12+1 494 €+836 €+658 €
13+1 494 €+929 €+565 €
14+1 494 €+1 024 €+470 €
15+1 494 €+1 122 €+372 €
16+1 494 €+1 222 €+272 €
17+1 494 €+1 325 €+169 €
18+1 494 €+1 431 €+63 €
19+1 494 €+1 539 €-45 €
20+1 494 €+1 650 €-156 €
21+1 494 €+1 765 €-271 €
22+1 494 €+1 882 €-388 €
23+1 494 €+2 002 €-508 €
24+1 494 €+2 125 €-631 €
25+1 494 €+2 252 €-758 €
Total+37 350 €+21 216 €+16 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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