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Maison à vendre

VilleAvrillé (85)
Surface110m²
Coût Total198 600€
Loyer Annuel12 493€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 227,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 3 chambres, Jardin, Terrasse

Maison en pierre en plein centre bourg, proches commerces et école à 25 mn des Sables d'Olonnes, 10 mn de Jard sur mer.

Au Rdc : entrée, salon, salle à manger, cuisine équipée et WC Étage : pallier desservant 2 grandes chambres (20 m2 et 15 m2), 1 bureau ou chambre pour bébé, salle d'eau et dressing. Pompe à chaleur air/air au RdC et radiateurs à l'étage. Carrelage au sol au RDC et parquet flottant à l'étage Grande cave au sous-sol

Dépendance avec studio, salle d'eau, WC. 1 cour intérieure sans vis à vis de 53 m2 , un jardin et un puit le tout sur 1049 m2. Prévoir travaux: Isolation, ravalement façades, changement fenêtres et volets, placo, 2 plafonds à refaire, peinture ou tapisserie Professionnels immobilier s'abstenir 1er contact par message

Ville : Avrillé
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85440
Coordonnées : 46.472576, -1.489330
Total : 198 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 187 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12493€/an
Fourchette totale : 833€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 9999€ - 15608€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 031,25 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 438 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-88 438€ (-39.6%)
Marge achat-revente :24 838€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 027,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 372,87€
Coût de l'assurance :17 377,50€
Taxe foncière : 1 249,27€/an
Soit par mois : 104,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation thermique
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Volets
Remplacement des volets par des modèles isolants
Quantité: 5 volets
Raison: Amélioration de l'isolation thermique et esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vieillissante
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Ravalement de façade
Ravalement des façades pour améliorer l'esthétique et l'isolation
Quantité: surface totale à estimer
Raison: Prévoir travaux de ravalement pour conformité et esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:4 950€
    Isolation des combles perdus: 110 m² × 45€/m² = 4950€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Volets:2 500€
    Volets isolants: 5 volets × 500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture du salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture de la salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Ravalement de façade:12 000€
    Ravalement de façade: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avrillé. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Menuiseries - Volets
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 493 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 154 €
Revenus locatifs : +12 493 €
Charges déductibles : -61 154 €
Résultat foncier Année 1 : -48 662 €(Déficit de 48 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 354 €/an
Revenus locatifs : +12 493 €
Charges déductibles : -8 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27261.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 493 €61 161 €6 416 €-48 668 €21 400 €27 268 €27 268 €
212 743 €8 187 €6 243 €4 555 €--22 713 €
312 997 €8 008 €6 064 €4 989 €--17 724 €
413 257 €7 823 €5 879 €5 434 €--12 290 €
513 522 €7 632 €5 688 €5 890 €--6 399 €
613 793 €7 434 €5 490 €6 358 €--41 €
714 069 €7 230 €5 286 €6 838 €---
814 350 €7 020 €5 075 €7 331 €---
914 637 €6 802 €4 857 €7 836 €---
1014 930 €6 577 €4 632 €8 353 €---
1115 228 €6 344 €4 400 €8 885 €---
1215 533 €6 104 €4 159 €9 429 €---
1315 844 €5 855 €3 911 €9 988 €---
1416 161 €5 599 €3 654 €10 562 €---
1516 484 €5 334 €3 389 €11 150 €---
1616 813 €5 060 €3 116 €11 754 €---
1717 150 €4 777 €2 833 €12 373 €---
1817 493 €4 485 €2 540 €13 008 €---
1917 843 €4 183 €2 238 €13 660 €---
2018 199 €3 871 €1 926 €14 329 €---
2118 563 €3 548 €1 604 €15 015 €---
2218 935 €3 215 €1 271 €15 720 €---
2319 313 €2 871 €927 €16 442 €---
2419 700 €2 515 €571 €17 184 €---
2520 094 €2 148 €204 €17 946 €---
TOTAL400 144 €193 782 €92 373 €206 362 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 623 €-6 420 €+9 043 €
2+2 623 €0 €+2 623 €
3+2 623 €0 €+2 623 €
4+2 623 €0 €+2 623 €
5+2 623 €0 €+2 623 €
6+2 623 €0 €+2 623 €
7+2 623 €+2 039 €+584 €
8+2 623 €+2 199 €+424 €
9+2 623 €+2 351 €+272 €
10+2 623 €+2 506 €+117 €
11+2 623 €+2 665 €-42 €
12+2 623 €+2 829 €-206 €
13+2 623 €+2 997 €-374 €
14+2 623 €+3 169 €-546 €
15+2 623 €+3 345 €-722 €
16+2 623 €+3 526 €-903 €
17+2 623 €+3 712 €-1 089 €
18+2 623 €+3 902 €-1 279 €
19+2 623 €+4 098 €-1 475 €
20+2 623 €+4 299 €-1 676 €
21+2 623 €+4 505 €-1 882 €
22+2 623 €+4 716 €-2 093 €
23+2 623 €+4 933 €-2 310 €
24+2 623 €+5 155 €-2 532 €
25+2 623 €+5 384 €-2 761 €
Total+65 575 €+61 909 €+3 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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