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Maison à vendre

VilleMaillezais (85)
Surface210m²
Coût Total235 210€
Loyer Annuel19 221€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 890,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking

Située au coeur du Marais Poitevin, cette charmante maison en pierre, allie charme et confort de vie, à proximité d'un petit port. Composée de 4 chambres, d'un bureau, d'un séjour convivial, d'une grande cuisine équipée et de nombreuses dépendances. Un jardin de plus de 1500m2, clos et sans vis à vis, complète cette offre.

Ville : Maillezais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.360889, -0.744559
Total : 235 210€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 33 250€
Valeur du bien : 220 250€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1602€/mois
Loyer annuel estimé : 19221€/an
Fourchette totale : 1257€ - 2041€/mois
Fourchette annuelle : 15082€ - 24496€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,66 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :266 419 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :-79 419€ (-29.8%)
Marge achat-revente :31 209€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 215,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 400,92€
Coût de l'assurance :19 992,85€
Taxe foncière : 1 922,09€/an
Soit par mois : 160,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 601,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 375,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de la peinture
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 250 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète rafraîchissement: 15 m² × 500€/m² = 7500€ (incluant meubles et peinture, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (remplacement sanitaires et carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (revêtement de sol et peinture, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (murs et plafonds, main d'œuvre comprise)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2500€ = 2500€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maillezais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 221 €/an
Calcul : 1 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 210 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 564 €
Revenus locatifs : +19 221 €
Charges déductibles : -43 564 €
Résultat foncier Année 1 : -24 343 €(Déficit de 24 343 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 314 €/an
Revenus locatifs : +19 221 €
Charges déductibles : -10 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13642.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 221 €43 571 €7 599 €-24 350 €10 700 €13 650 €13 650 €
219 605 €10 116 €7 394 €9 490 €--4 161 €
319 997 €9 904 €7 182 €10 094 €---
420 397 €9 684 €6 963 €10 713 €---
520 805 €9 458 €6 736 €11 347 €---
621 221 €9 224 €6 502 €11 997 €---
721 646 €8 982 €6 260 €12 664 €---
822 079 €8 732 €6 011 €13 346 €---
922 520 €8 474 €5 753 €14 046 €---
1022 971 €8 208 €5 486 €14 763 €---
1123 430 €7 932 €5 211 €15 498 €---
1223 899 €7 648 €4 926 €16 251 €---
1324 377 €7 354 €4 632 €17 023 €---
1424 864 €7 050 €4 328 €17 814 €---
1525 362 €6 736 €4 014 €18 626 €---
1625 869 €6 412 €3 690 €19 457 €---
1726 386 €6 077 €3 355 €20 310 €---
1826 914 €5 730 €3 009 €21 184 €---
1927 452 €5 373 €2 651 €22 079 €---
2028 001 €5 003 €2 281 €22 998 €---
2128 561 €4 621 €1 899 €23 940 €---
2229 132 €4 227 €1 505 €24 906 €---
2329 715 €3 819 €1 097 €25 896 €---
2430 309 €3 398 €676 €26 911 €---
2530 916 €2 963 €241 €27 953 €---
TOTAL615 651 €210 696 €109 401 €404 955 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 955 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 036 €-3 210 €+7 246 €
2+4 036 €0 €+4 036 €
3+4 036 €+1 780 €+2 256 €
4+4 036 €+3 214 €+822 €
5+4 036 €+3 404 €+632 €
6+4 036 €+3 599 €+437 €
7+4 036 €+3 799 €+237 €
8+4 036 €+4 004 €+32 €
9+4 036 €+4 214 €-178 €
10+4 036 €+4 429 €-393 €
11+4 036 €+4 649 €-613 €
12+4 036 €+4 875 €-839 €
13+4 036 €+5 107 €-1 071 €
14+4 036 €+5 344 €-1 308 €
15+4 036 €+5 588 €-1 552 €
16+4 036 €+5 837 €-1 801 €
17+4 036 €+6 093 €-2 057 €
18+4 036 €+6 355 €-2 319 €
19+4 036 €+6 624 €-2 588 €
20+4 036 €+6 899 €-2 863 €
21+4 036 €+7 182 €-3 146 €
22+4 036 €+7 472 €-3 436 €
23+4 036 €+7 769 €-3 733 €
24+4 036 €+8 073 €-4 037 €
25+4 036 €+8 386 €-4 350 €
Total+100 900 €+121 487 €+-20 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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