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Vente appartement 2 pièces 51 m² Tarbes (65000) - Superimmo

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface51m²
Coût Total101 149€
Loyer Annuel7 009€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 990 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 274,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE SECTEUR CENTRE VILLE APPARTEMENT DE TYPE 2 D'ENVIRON 51 M² COMPRENANT: Une entrée avec placards donnant sur un séjour d'environ 20 m², une cuisine séparée, une chambre de 15 m², une salle d'eau et un wc. menuiseries double vitrage PVC Volets roulants électriques Cour commune dans la résidence (12.05 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 6 lots - dont 6 lots habitation. Charges annuelles : 720 euros.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Total : 101 149€
Prix d'acquisition : 64 990€
Travaux : 30 960€
Valeur du bien : 95 950€
Frais de notaire : 5 199€
Coût estimé : 5 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 11.45€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7009€/an
Fourchette totale : 475€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5697€ - 8624€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 352,67 €/m²
Basé sur :467 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 986 €
Prix d'achat :64 990 €
Décote à l'achat :-3 996€ (-5.8%)
Marge achat-revente :-32 163€ (-46.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 149€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 252,39€
Coût de l'assurance :8 850,54€
Taxe foncière : 700,92€/an
Soit par mois : 58,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 584,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour de la plomberie
Quantité: 6 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 3 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 960 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:120€
    Peinture couloir: 3 m² × 40€/m² = 120€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 009 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 149 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 701 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 261 €
Revenus locatifs : +7 009 €
Charges déductibles : -36 261 €
Résultat foncier Année 1 : -29 252 €(Déficit de 29 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 301 €/an
Revenus locatifs : +7 009 €
Charges déductibles : -5 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 708 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7851.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 244 €(65% de 64 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 244 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 009 €36 264 €3 529 €-29 255 €21 400 €7 855 €7 855 €
27 149 €5 212 €3 437 €1 937 €--5 918 €
37 292 €5 117 €3 342 €2 176 €--3 742 €
47 438 €5 018 €3 243 €2 420 €--1 322 €
57 587 €4 916 €3 141 €2 671 €---
67 739 €4 810 €3 035 €2 929 €---
77 893 €4 700 €2 925 €3 194 €---
88 051 €4 586 €2 811 €3 465 €---
98 212 €4 468 €2 693 €3 744 €---
108 377 €4 346 €2 571 €4 031 €---
118 544 €4 220 €2 445 €4 325 €---
128 715 €4 089 €2 314 €4 627 €---
138 889 €3 953 €2 178 €4 937 €---
149 067 €3 812 €2 037 €5 255 €---
159 248 €3 667 €1 892 €5 582 €---
169 433 €3 516 €1 741 €5 918 €---
179 622 €3 360 €1 585 €6 263 €---
189 815 €3 198 €1 423 €6 617 €---
1910 011 €3 030 €1 255 €6 981 €---
2010 211 €2 856 €1 081 €7 355 €---
2110 415 €2 676 €902 €7 739 €---
2210 624 €2 490 €715 €8 134 €---
2310 836 €2 297 €522 €8 539 €---
2411 053 €2 097 €322 €8 956 €---
2511 274 €1 890 €115 €9 384 €---
TOTAL224 507 €126 586 €51 252 €97 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 472 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 472 €-6 420 €+7 892 €
2+1 472 €0 €+1 472 €
3+1 472 €0 €+1 472 €
4+1 472 €0 €+1 472 €
5+1 472 €+405 €+1 067 €
6+1 472 €+879 €+593 €
7+1 472 €+958 €+514 €
8+1 472 €+1 040 €+432 €
9+1 472 €+1 123 €+349 €
10+1 472 €+1 209 €+263 €
11+1 472 €+1 297 €+175 €
12+1 472 €+1 388 €+84 €
13+1 472 €+1 481 €-9 €
14+1 472 €+1 576 €-104 €
15+1 472 €+1 675 €-203 €
16+1 472 €+1 775 €-303 €
17+1 472 €+1 879 €-407 €
18+1 472 €+1 985 €-513 €
19+1 472 €+2 094 €-622 €
20+1 472 €+2 206 €-734 €
21+1 472 €+2 322 €-850 €
22+1 472 €+2 440 €-968 €
23+1 472 €+2 562 €-1 090 €
24+1 472 €+2 687 €-1 215 €
25+1 472 €+2 815 €-1 343 €
Total+36 800 €+29 376 €+7 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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