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Immeuble 3 pièces 68 m²

VilleFontenay-le-Comte (85)
Surface68m²
Coût Total141 724€
Loyer Annuel8 684€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 300 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 254,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 3 pièces 68 m²

Cet ensemble immobilier se compose d'un grand garage de 35m2 et de 3 studios de 20 à 30 M2 et d'une salle d'eau commune à 2 d'entre eux. Le tout d'une surface totale de 135 M2 dont 68 m2 habitable. Situé dans le centre historique de Fontenay le comte! bien entretenu, à proximité de la place du commerce et des commodités, ce bien offre de multiples possibilités d'exploitation pour des Investisseurs notamment! Un palier dessert un premier studio de 29 m2 avec salle de bains et toilettes, sur le second palier la salle d'eau avec toilette commune aux 2 autres studios. IDEAL INVESTISSEURS !!! Toiture à prévoir. Ce bien vous est présenté par Virginie Moulin, votre conseillère indépendante Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 68 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/06/2025

Consommation énergie primaire : 352 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 210 € et 3 020 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Fontenay-le-Comte
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.462696, -0.798568
Total : 141 724€
Prix d'acquisition : 85 300€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 134 900€
Frais de notaire : 6 824€
Coût estimé : 6 824€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8684€/an
Fourchette totale : 568€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 6818€ - 11061€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 143 €
Prix d'achat :85 300 €
Décote à l'achat :-11 843€ (-12.2%)
Marge achat-revente :-44 581€ (-45.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 724€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 729,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 593,94€
Coût de l'assurance :10 629,30€
Taxe foncière : 868,41€/an
Soit par mois : 72,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 studios
Quantité: 3 studios (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture à prévoir
Quantité: 1 toiture pour l'immeuble
Raison: Toiture à prévoir selon description de l'annonce

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(729 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture et joints: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Gros œuvre:13 000€
    Réparation toiture: 1 toiture × 13000€ = 13000€ (incluant 40% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontenay-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 724 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 510 €
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -55 510 €
Résultat foncier Année 1 : -46 826 €(Déficit de 46 826 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 426 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 910 €/an
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -5 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25426.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 445 €(65% de 85 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 016 €/an
Calcul : 55 445 € × 3,636% = 2 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 684 €55 515 €4 621 €-46 831 €21 400 €25 431 €25 431 €
28 858 €5 790 €4 497 €3 068 €--22 363 €
39 035 €5 662 €4 368 €3 373 €--18 990 €
49 216 €5 529 €4 235 €3 687 €--15 303 €
59 400 €5 392 €4 098 €4 008 €--11 295 €
69 588 €5 250 €3 956 €4 338 €--6 957 €
79 780 €5 103 €3 810 €4 677 €--2 280 €
89 975 €4 952 €3 658 €5 024 €---
910 175 €4 795 €3 501 €5 380 €---
1010 378 €4 633 €3 340 €5 745 €---
1110 586 €4 466 €3 172 €6 120 €---
1210 798 €4 293 €2 999 €6 505 €---
1311 014 €4 114 €2 821 €6 899 €---
1411 234 €3 930 €2 636 €7 304 €---
1511 459 €3 739 €2 445 €7 720 €---
1611 688 €3 542 €2 248 €8 146 €---
1711 921 €3 338 €2 044 €8 584 €---
1812 160 €3 127 €1 833 €9 033 €---
1912 403 €2 909 €1 616 €9 494 €---
2012 651 €2 684 €1 391 €9 967 €---
2112 904 €2 452 €1 158 €10 453 €---
2213 162 €2 211 €918 €10 951 €---
2313 426 €1 963 €669 €11 463 €---
2413 694 €1 706 €412 €11 988 €---
2513 968 €1 441 €147 €12 527 €---
TOTAL278 156 €148 534 €66 594 €129 622 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €0 €+1 824 €
3+1 824 €0 €+1 824 €
4+1 824 €0 €+1 824 €
5+1 824 €0 €+1 824 €
6+1 824 €0 €+1 824 €
7+1 824 €0 €+1 824 €
8+1 824 €+823 €+1 001 €
9+1 824 €+1 614 €+210 €
10+1 824 €+1 724 €+100 €
11+1 824 €+1 836 €-12 €
12+1 824 €+1 951 €-127 €
13+1 824 €+2 070 €-246 €
14+1 824 €+2 191 €-367 €
15+1 824 €+2 316 €-492 €
16+1 824 €+2 444 €-620 €
17+1 824 €+2 575 €-751 €
18+1 824 €+2 710 €-886 €
19+1 824 €+2 848 €-1 024 €
20+1 824 €+2 990 €-1 166 €
21+1 824 €+3 136 €-1 312 €
22+1 824 €+3 285 €-1 461 €
23+1 824 €+3 439 €-1 615 €
24+1 824 €+3 596 €-1 772 €
25+1 824 €+3 758 €-1 934 €
Total+45 600 €+38 887 €+6 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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