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Appartement 4 pièces 67 m²

VilleReims (51)
Surface67m²
Coût Total164 400€
Loyer Annuel9 331€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 686,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL THIENOT ET ASSOCIES vous proposent : Appartement à vendre - REIMS (51100)

A VENDRE APPARTEMENT REIMS, Marne (51), en exclusivité, avenue Alexandre de Serbie, situé au 4éme et dernier étage d'une copropriété avec gardien, comprenant une entrée, un salon/séjour avec balcon, une cuisine séparée, une arrière-cuisine, deux chambres, une salle de douches et WC. Une cave. Classe énergie : F. ETAT D'USAGE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL THIENOT ET ASSOCIES - Notaires à Reims - N° SIRET : 30686481000024

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Surface : 67 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/06/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.260490, 4.060535
Total : 164 400€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 42 360€
Valeur du bien : 155 360€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9331€/an
Fourchette totale : 602€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7226€ - 12047€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 453,23 €/m²
Basé sur :319 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 366 €
Prix d'achat :113 000 €
Décote à l'achat :-51 366€ (-31.3%)
Marge achat-revente :-34€ (-0.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 870,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 978,84€
Coût de l'assurance :14 796,00€
Taxe foncière : 933,05€/an
Soit par mois : 77,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des installations de cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 360 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 534 €
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -49 534 €
Résultat foncier Année 1 : -40 204 €(Déficit de 40 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 174 €/an
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -7 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18803.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 331 €49 539 €5 655 €-40 209 €21 400 €18 809 €18 809 €
29 517 €7 031 €5 506 €2 486 €--16 323 €
39 707 €6 877 €5 352 €2 830 €--13 492 €
49 902 €6 718 €5 193 €3 184 €--10 309 €
510 100 €6 553 €5 028 €3 547 €--6 762 €
610 302 €6 382 €4 857 €3 919 €--2 843 €
710 508 €6 206 €4 681 €4 302 €---
810 718 €6 023 €4 498 €4 695 €---
910 932 €5 833 €4 308 €5 099 €---
1011 151 €5 637 €4 112 €5 514 €---
1111 374 €5 434 €3 909 €5 940 €---
1211 601 €5 224 €3 699 €6 378 €---
1311 833 €5 006 €3 481 €6 827 €---
1412 070 €4 781 €3 256 €7 289 €---
1512 311 €4 547 €3 022 €7 764 €---
1612 558 €4 306 €2 781 €8 252 €---
1712 809 €4 056 €2 531 €8 753 €---
1813 065 €3 797 €2 272 €9 268 €---
1913 326 €3 528 €2 004 €9 798 €---
2013 593 €3 251 €1 726 €10 342 €---
2113 865 €2 963 €1 438 €10 901 €---
2214 142 €2 666 €1 141 €11 476 €---
2314 425 €2 358 €833 €12 067 €---
2414 713 €2 038 €514 €12 675 €---
2515 008 €1 708 €183 €13 299 €---
TOTAL298 859 €162 461 €81 979 €136 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-6 420 €+8 379 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €0 €+1 959 €
4+1 959 €0 €+1 959 €
5+1 959 €0 €+1 959 €
6+1 959 €0 €+1 959 €
7+1 959 €+438 €+1 521 €
8+1 959 €+1 409 €+550 €
9+1 959 €+1 530 €+429 €
10+1 959 €+1 654 €+305 €
11+1 959 €+1 782 €+177 €
12+1 959 €+1 913 €+46 €
13+1 959 €+2 048 €-89 €
14+1 959 €+2 187 €-228 €
15+1 959 €+2 329 €-370 €
16+1 959 €+2 476 €-517 €
17+1 959 €+2 626 €-667 €
18+1 959 €+2 781 €-822 €
19+1 959 €+2 939 €-980 €
20+1 959 €+3 103 €-1 144 €
21+1 959 €+3 270 €-1 311 €
22+1 959 €+3 443 €-1 484 €
23+1 959 €+3 620 €-1 661 €
24+1 959 €+3 802 €-1 843 €
25+1 959 €+3 990 €-2 031 €
Total+48 975 €+40 919 €+8 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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