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Appartement 3 pièces 89 m²

VillePagny-sur-Moselle (54)
Surface89
Coût Total117 160
Loyer Annuel9 203
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 808,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 89 m²

Situé au dernier étage d'une copropriété saine et bien entretenue, cet appartement de 89 m2 habitables offre un fort potentiel d'aménagement. Il se compose actuellement de 2 chambres, avec la possibilité d'en créer une troisième selon vos besoins. Les volumes généreux et la configuration des espaces permettent d'envisager de nombreux projets de rénovation et de valorisation. Vous bénéficierez également de nombreux atouts :

Grenier privatif en complément de la surface habitable Cave commune Jardin privatif, idéal pour profiter des beaux jours. Copropriété en cours de division

Que vous soyez à la recherche de votre future résidence principale ou d'un investissement à fort potentiel, ce bien représente une excellente opportunité. N'hésitez pas à contacter nos collaborateurs pour plus d'information et convenir d'une éventuelle visite.   

Surface : 89 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Pagny-sur-Moselle
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54530
Coordonnées : 48.982353, 6.022303
Total : 117 160
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 39 400
Valeur du bien : 111 400
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 8.62€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9203€/an
Fourchette totale : 613€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7355€ - 11516€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 630,77 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 139
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-73 139 (-50.4%)
Marge achat-revente :27 979€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 799,17
Coût de l'assurance :10 251,50
Taxe foncière : 920,32€/an
Soit par mois : 76,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (carrelage) + 1 baignoire + 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² carrelage × 50€/m² = 300€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 500€ = 500€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pagny-sur-Moselle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 203 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 160 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 780
Revenus locatifs : +9 203
Charges déductibles : -44 780
Résultat foncier Année 1 : -35 576(Déficit de 35 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 176
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 380 €/an
Revenus locatifs : +9 203
Charges déductibles : -5 380
Résultat foncier Années 2+ : 3 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14176.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 20344 7834 053-35 58021 400 €14 180 €14 180 €
29 3875 2773 9474 110--10 070 €
39 5755 1673 8374 408--5 662 €
49 7665 0533 7234 713--949 €
59 9624 9353 6055 026---
610 1614 8133 4835 348---
710 3644 6873 3575 677---
810 5724 5563 2266 016---
910 7834 4203 0906 363---
1010 9994 2802 9506 719---
1111 2194 1342 8047 084---
1211 4433 9842 6547 459---
1311 6723 8282 4987 844---
1411 9053 6662 3368 239---
1512 1433 4992 1698 644---
1612 3863 3261 9969 060---
1712 6343 1471 8169 487---
1812 8872 9611 6319 926---
1913 1442 7691 43810 376---
2013 4072 5691 23910 838---
2113 6752 3631 03311 312---
2213 9492 14981911 799---
2314 2281 92859812 300---
2414 5121 69936912 813---
2514 8031 46213213 341---
TOTAL294 781131 45958 799163 32221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 322
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933-6 420+8 353
2+1 9330+1 933
3+1 9330+1 933
4+1 9330+1 933
5+1 933+1 223+710
6+1 933+1 604+329
7+1 933+1 703+230
8+1 933+1 805+128
9+1 933+1 909+24
10+1 933+2 016-83
11+1 933+2 125-192
12+1 933+2 238-305
13+1 933+2 353-420
14+1 933+2 472-539
15+1 933+2 593-660
16+1 933+2 718-785
17+1 933+2 846-913
18+1 933+2 978-1 045
19+1 933+3 113-1 180
20+1 933+3 251-1 318
21+1 933+3 394-1 461
22+1 933+3 540-1 607
23+1 933+3 690-1 757
24+1 933+3 844-1 911
25+1 933+4 002-2 069
Total+48 325+48 997+-672
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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