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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface113m²
Coût Total179 200€
Loyer Annuel12 236€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 415,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Au premier étage d'un immeuble de standing en hyper centre et bien entretenu avec ascenseur, découvrez cet appartement de 113m² offrant quatre pièces dont trois chambres, une salle de bains et un WC. L'ensemble est habitable sans travaux et bénéficie d'un excellent DPE. La disposition fonctionnelle de l'entrée, du séjour, de la cuisine et des espaces nuit vous invite à vous installer immédiatement, tandis que la cave attenante ajoute un espace de rangement supplémentaire.

Le quartier de RomanssurIsère séduit par son cadre de vie complet : la gare TER de RomansBourgdePéage se trouve à seulement cinq minutes à pied, assurant un accès rapide aux réseaux régionaux. Vous profiterez également de la proximité immédiate d'établissements scolaires (collège, primaire et maternelle) et de multiples commerces, dont un centre commercial à six minutes de marche. Le quotidien devient agréable grâce à une offre variée de restaurants, cafés et fastfoods à deux pas, ainsi qu'un cinéma très proche. Prix : 160000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 34 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1000.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1130.0 € et 1570.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.059002, 5.042724
Total : 179 200€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 6 400€
Valeur du bien : 166 400€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12236€/an
Fourchette totale : 792€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 9504€ - 15752€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680,65 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 913 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-29 913€ (-15.8%)
Marge achat-revente :10 713€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :67,20€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 940,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 781,20€
Coût de l'assurance :20 160,00€
Taxe foncière : 1 223,56€/an
Soit par mois : 101,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 019,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 103 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification de la robinetterie)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, vérification de la robinetterie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 400 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 2000€ (peinture et vérification robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 2000€ (peinture et vérification robinetterie, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², incluant la main d'œuvre. Les rafraîchissements de cuisine et salle de bain sont estimés à 2000€ chacun, incluant les travaux de peinture et vérification de la robinetterie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 236 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 200 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 178 €
Revenus locatifs : +12 236 €
Charges déductibles : -15 178 €
Résultat foncier Année 1 : -2 943 €(Déficit de 2 943 €)
Imputable sur revenu global : 2 943 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 778 €/an
Revenus locatifs : +12 236 €
Charges déductibles : -8 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 457 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 236 €15 184 €5 754 €-2 948 €2 948 €--
212 480 €8 628 €5 598 €3 852 €---
312 730 €8 467 €5 437 €4 263 €---
412 985 €8 301 €5 271 €4 684 €---
513 244 €8 129 €5 099 €5 115 €---
613 509 €7 951 €4 921 €5 558 €---
713 779 €7 768 €4 738 €6 011 €---
814 055 €7 579 €4 549 €6 476 €---
914 336 €7 383 €4 353 €6 953 €---
1014 623 €7 181 €4 151 €7 442 €---
1114 915 €6 972 €3 942 €7 943 €---
1215 213 €6 757 €3 727 €8 457 €---
1315 518 €6 534 €3 504 €8 984 €---
1415 828 €6 304 €3 274 €9 524 €---
1516 145 €6 066 €3 036 €10 079 €---
1616 468 €5 820 €2 791 €10 647 €---
1716 797 €5 567 €2 537 €11 230 €---
1817 133 €5 305 €2 275 €11 828 €---
1917 475 €5 034 €2 004 €12 441 €---
2017 825 €4 755 €1 725 €13 070 €---
2118 181 €4 466 €1 436 €13 716 €---
2218 545 €4 167 €1 138 €14 378 €---
2318 916 €3 859 €829 €15 057 €---
2419 294 €3 541 €511 €15 753 €---
2519 680 €3 212 €182 €16 468 €---
TOTAL391 911 €164 929 €82 781 €226 981 €2 948 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 884 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 569 €-884 €+3 453 €
2+2 569 €+1 156 €+1 413 €
3+2 569 €+1 279 €+1 290 €
4+2 569 €+1 405 €+1 164 €
5+2 569 €+1 535 €+1 034 €
6+2 569 €+1 667 €+902 €
7+2 569 €+1 803 €+766 €
8+2 569 €+1 943 €+626 €
9+2 569 €+2 086 €+483 €
10+2 569 €+2 233 €+336 €
11+2 569 €+2 383 €+186 €
12+2 569 €+2 537 €+32 €
13+2 569 €+2 695 €-126 €
14+2 569 €+2 857 €-288 €
15+2 569 €+3 024 €-455 €
16+2 569 €+3 194 €-625 €
17+2 569 €+3 369 €-800 €
18+2 569 €+3 548 €-979 €
19+2 569 €+3 732 €-1 163 €
20+2 569 €+3 921 €-1 352 €
21+2 569 €+4 115 €-1 546 €
22+2 569 €+4 313 €-1 744 €
23+2 569 €+4 517 €-1 948 €
24+2 569 €+4 726 €-2 157 €
25+2 569 €+4 940 €-2 371 €
Total+64 225 €+68 094 €+-3 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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