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Immeuble 2 logements + 2 garages – Rentabilité brute ≈ 10,2 %

VilleDom-le-Mesnil (08)
Surface160m²
Coût Total199 100€
Loyer Annuel13 731€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 968,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 5 pièces

Immeuble 2 logements + 2 garages –

Rentabilité brute ≈ 10,2 %

Idéal investisseur ou projet habitation + locatif !

Immeuble composé de :

• 1 T1 de 56 m² (loyer potentiel 470 € Hc)

• 1 duplex T4 de 104 m² avec cachet (parquet de Versailles, boiseries, vitraux) – loyer potentiel 750 € Hc

• 2 garages (50 € chacun)

Compteurs individuels – chauffage électrique

Revenus locatifs estimés : 1 320 € / mois

Rentabilité brute : 10,20%

Secteur recherché entre Sedan et Charleville-Mézières

Contactez-moi pour plus d'informations ou organiser une visite.

Cette annonce référence 326674 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Alexandre Tisserand (Ei) immatriculé au Rsac de Sedan (08200) sous le numéro .

Prix du bien : 155 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique :

Score Dpe : 228 kWhEP/m²/an

Score Ges : 9 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2180.00 € et 2990.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Dom-le-Mesnil
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08160
Coordonnées : 49.689680, 4.807440
Total : 199 100€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 186 700€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 8.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13731€/an
Fourchette totale : 924€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 11093€ - 16995€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 029,85 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :164 776 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-9 776€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-34 324€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 042,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 728,64€
Coût de l'assurance :16 923,50€
Taxe foncière : 1 373,07€/an
Soit par mois : 114,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 144,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon complet (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dom-le-Mesnil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 731 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 433 €
Revenus locatifs : +13 731 €
Charges déductibles : -40 433 €
Résultat foncier Année 1 : -26 703 €(Déficit de 26 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 733 €/an
Revenus locatifs : +13 731 €
Charges déductibles : -8 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5302.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 731 €40 440 €6 690 €-26 709 €21 400 €5 309 €5 309 €
214 005 €8 562 €6 512 €5 443 €---
314 285 €8 378 €6 328 €5 907 €---
414 571 €8 188 €6 138 €6 383 €---
514 863 €7 992 €5 942 €6 871 €---
615 160 €7 788 €5 738 €7 372 €---
715 463 €7 578 €5 528 €7 885 €---
815 772 €7 360 €5 310 €8 412 €---
916 088 €7 135 €5 085 €8 953 €---
1016 409 €6 902 €4 852 €9 508 €---
1116 738 €6 660 €4 610 €10 077 €---
1217 072 €6 411 €4 361 €10 661 €---
1317 414 €6 153 €4 103 €11 261 €---
1417 762 €5 886 €3 836 €11 876 €---
1518 117 €5 610 €3 560 €12 508 €---
1618 480 €5 324 €3 274 €13 156 €---
1718 849 €5 028 €2 978 €13 821 €---
1819 226 €4 723 €2 673 €14 504 €---
1919 611 €4 406 €2 356 €15 204 €---
2020 003 €4 079 €2 029 €15 924 €---
2120 403 €3 740 €1 690 €16 663 €---
2220 811 €3 390 €1 340 €17 421 €---
2321 227 €3 028 €978 €18 200 €---
2421 652 €2 653 €603 €18 999 €---
2522 085 €2 265 €215 €19 820 €---
TOTAL439 798 €179 679 €96 729 €260 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 883 €-6 420 €+9 303 €
2+2 883 €+40 €+2 843 €
3+2 883 €+1 772 €+1 111 €
4+2 883 €+1 915 €+968 €
5+2 883 €+2 061 €+822 €
6+2 883 €+2 212 €+671 €
7+2 883 €+2 366 €+517 €
8+2 883 €+2 524 €+359 €
9+2 883 €+2 686 €+197 €
10+2 883 €+2 852 €+31 €
11+2 883 €+3 023 €-140 €
12+2 883 €+3 198 €-315 €
13+2 883 €+3 378 €-495 €
14+2 883 €+3 563 €-680 €
15+2 883 €+3 752 €-869 €
16+2 883 €+3 947 €-1 064 €
17+2 883 €+4 146 €-1 263 €
18+2 883 €+4 351 €-1 468 €
19+2 883 €+4 561 €-1 678 €
20+2 883 €+4 777 €-1 894 €
21+2 883 €+4 999 €-2 116 €
22+2 883 €+5 226 €-2 343 €
23+2 883 €+5 460 €-2 577 €
24+2 883 €+5 700 €-2 817 €
25+2 883 €+5 946 €-3 063 €
Total+72 075 €+78 036 €+-5 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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