Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleLangres (52)
Surface121m²
Coût Total137 950€
Loyer Annuel11 078€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 619,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 121 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Salle de séjour : 25 m², Calme

Florence Lesaffre, conseillère en immobilier Optimhome, vous propose en exclusivité une maison de charme en pierre située dans les bas de Langres en Haute Marne. Elle est implantée au calme dans un petit hameau avec une belle exposition. Elle ne possède pas de terrain ni de garage. Possibilité de racheter une grange attenante dans un délai d'un an. Elle est composée en rez-de-chaussée d'un lumineux salon de 25 m2, d'une vaste cuisine aménagée de 28 m2, une lingerie, une douche et des toilettes séparées. Au premier étage : un palier, 3 chambres de 13 m2, 12 m2, 11 m2, dont 2 en enfilade, une salle de bain, et un dressing. La toiture est bonne état. Cette bâtisse est reliée au tout à l'égout. Idéal premier achat et investisseurs. Visites possibles le weekend. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Florence LESAFFRE Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°418 451 316 Greffe de DIJON) (réf. 583325 )

Ville : Langres
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52200
Coordonnées : 47.861230, 5.330600
Total : 137 950€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 56 950€
Valeur du bien : 131 950€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11078€/an
Fourchette totale : 704€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 8450€ - 14525€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 233,34 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 234 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-74 234€ (-49.7%)
Marge achat-revente :11 284€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 733,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 899,52€
Coût de l'assurance :12 070,62€
Taxe foncière : 1 107,85€/an
Soit par mois : 92,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, double vasque, carrelage et plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 950 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1 000€ = 15 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 050€
    Isolation combles: 121 m² × 50€/m² = 6 050€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 36 m² × 200€/m² = 7 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 078 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 950 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 350 €
Revenus locatifs : +11 078 €
Charges déductibles : -63 350 €
Résultat foncier Année 1 : -52 271 €(Déficit de 52 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 400 €/an
Revenus locatifs : +11 078 €
Charges déductibles : -6 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30871.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 078 €63 354 €4 813 €-52 276 €21 400 €30 876 €30 876 €
211 300 €6 278 €4 688 €5 022 €--25 854 €
311 526 €6 148 €4 558 €5 378 €--20 476 €
411 757 €6 014 €4 423 €5 743 €--14 733 €
511 992 €5 874 €4 283 €6 118 €--8 615 €
612 232 €5 729 €4 139 €6 502 €--2 113 €
712 476 €5 580 €3 989 €6 897 €---
812 726 €5 424 €3 834 €7 301 €---
912 980 €5 264 €3 673 €7 717 €---
1013 240 €5 097 €3 506 €8 143 €---
1113 505 €4 925 €3 334 €8 580 €---
1213 775 €4 746 €3 155 €9 029 €---
1314 050 €4 561 €2 970 €9 489 €---
1414 331 €4 369 €2 779 €9 962 €---
1514 618 €4 171 €2 580 €10 447 €---
1614 910 €3 965 €2 374 €10 945 €---
1715 208 €3 752 €2 161 €11 457 €---
1815 513 €3 531 €1 940 €11 981 €---
1915 823 €3 302 €1 712 €12 520 €---
2016 139 €3 066 €1 475 €13 074 €---
2116 462 €2 820 €1 230 €13 642 €---
2216 791 €2 566 €975 €14 225 €---
2317 127 €2 303 €712 €14 824 €---
2417 470 €2 030 €439 €15 440 €---
2517 819 €1 747 €157 €16 072 €---
TOTAL354 848 €166 616 €69 900 €188 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 326 €-6 420 €+8 746 €
2+2 326 €0 €+2 326 €
3+2 326 €0 €+2 326 €
4+2 326 €0 €+2 326 €
5+2 326 €0 €+2 326 €
6+2 326 €0 €+2 326 €
7+2 326 €+1 435 €+891 €
8+2 326 €+2 190 €+136 €
9+2 326 €+2 315 €+11 €
10+2 326 €+2 443 €-117 €
11+2 326 €+2 574 €-248 €
12+2 326 €+2 709 €-383 €
13+2 326 €+2 847 €-521 €
14+2 326 €+2 989 €-663 €
15+2 326 €+3 134 €-808 €
16+2 326 €+3 284 €-958 €
17+2 326 €+3 437 €-1 111 €
18+2 326 €+3 594 €-1 268 €
19+2 326 €+3 756 €-1 430 €
20+2 326 €+3 922 €-1 596 €
21+2 326 €+4 093 €-1 767 €
22+2 326 €+4 268 €-1 942 €
23+2 326 €+4 447 €-2 121 €
24+2 326 €+4 632 €-2 306 €
25+2 326 €+4 821 €-2 495 €
Total+58 150 €+56 469 €+1 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →