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Maison à vendre

Bien expiré
VilleConques-sur-Orbiel (11)
Surface168m²
Coût Total179 520€
Loyer Annuel17 727€
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+388€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 886,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

L'agence Orpi Sibragence vous propose à la vente cette charmante maison de village de caractère développant une surface habitable d'environ 148 m², qui séduit dès l'entrée par ses beaux volumes, son authenticité et son emplacement privilégié au cœur d'un village offrant toutes les commodités à proximité immédiate. Cette maison propose une atmosphère chaleureuse et un véritable potentiel pour une famille à la recherche d'espace et de confort de vie, tout en profitant du charme de l'ancien. Les pièces généreuses permettent une circulation fluide et offrent de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies, tandis que les trois chambres garantissent un espace nuit confortable et bien distinct. À l'extérieur, une cour agréable permet de profiter de moments de détente en toute intimité, un véritable atout pour une maison de village. Un grand garage complète l'ensemble et apporte une solution de stationnement ou de rangement particulièrement appréciable au quotidien. Cette maison de caractère s'adresse aussi bien à une résidence principale qu'à un projet familial, dans un environnement pratique et vivant où commerces, services et écoles sont accessibles à pied.

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez nous. Référence agence : 2719

Ville : Conques-sur-Orbiel
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11600
Coordonnées : 43.285670, 2.377840
Total : 179 520€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 167 600€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1477€/mois
Loyer annuel estimé : 17727€/an
Fourchette totale : 1041€ - 2096€/mois
Fourchette annuelle : 12495€ - 25150€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 14.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 256,48 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :211 089 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-62 089€ (-29.4%)
Marge achat-revente :31 569€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 216,10€
Coût de l'assurance :15 708,00€
Taxe foncière : 1 772,67€/an
Soit par mois : 147,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 477,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie complète dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Plomberie complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conques-sur-Orbiel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 727 €/an
Calcul : 1 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 027 €
Revenus locatifs : +17 727 €
Charges déductibles : -27 027 €
Résultat foncier Année 1 : -9 300 €(Déficit de 9 300 €)
Imputable sur revenu global : 9 300 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 427 €/an
Revenus locatifs : +17 727 €
Charges déductibles : -8 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 300 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 727 €27 033 €6 032 €-9 306 €9 306 €--
218 081 €8 273 €5 872 €9 809 €---
318 443 €8 107 €5 706 €10 336 €---
418 812 €7 936 €5 535 €10 876 €---
519 188 €7 758 €5 357 €11 430 €---
619 572 €7 575 €5 174 €11 997 €---
719 963 €7 385 €4 984 €12 578 €---
820 362 €7 189 €4 788 €13 174 €---
920 770 €6 986 €4 585 €13 784 €---
1021 185 €6 775 €4 374 €14 410 €---
1121 609 €6 558 €4 157 €15 051 €---
1222 041 €6 333 €3 932 €15 708 €---
1322 482 €6 100 €3 699 €16 381 €---
1422 931 €5 860 €3 459 €17 072 €---
1523 390 €5 611 €3 210 €17 779 €---
1623 858 €5 353 €2 952 €18 505 €---
1724 335 €5 087 €2 686 €19 248 €---
1824 822 €4 811 €2 410 €20 011 €---
1925 318 €4 526 €2 125 €20 793 €---
2025 825 €4 230 €1 829 €21 594 €---
2126 341 €3 925 €1 524 €22 416 €---
2226 868 €3 609 €1 208 €23 258 €---
2327 405 €3 283 €882 €24 123 €---
2427 953 €2 945 €544 €25 009 €---
2528 512 €2 595 €194 €25 917 €---
TOTAL567 793 €165 841 €87 216 €401 952 €9 306 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 792 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 723 €-2 792 €+6 515 €
2+3 723 €+2 943 €+780 €
3+3 723 €+3 101 €+622 €
4+3 723 €+3 263 €+460 €
5+3 723 €+3 429 €+294 €
6+3 723 €+3 599 €+124 €
7+3 723 €+3 773 €-50 €
8+3 723 €+3 952 €-229 €
9+3 723 €+4 135 €-412 €
10+3 723 €+4 323 €-600 €
11+3 723 €+4 515 €-792 €
12+3 723 €+4 712 €-989 €
13+3 723 €+4 914 €-1 191 €
14+3 723 €+5 122 €-1 399 €
15+3 723 €+5 334 €-1 611 €
16+3 723 €+5 551 €-1 828 €
17+3 723 €+5 775 €-2 052 €
18+3 723 €+6 003 €-2 280 €
19+3 723 €+6 238 €-2 515 €
20+3 723 €+6 478 €-2 755 €
21+3 723 €+6 725 €-3 002 €
22+3 723 €+6 978 €-3 255 €
23+3 723 €+7 237 €-3 514 €
24+3 723 €+7 503 €-3 780 €
25+3 723 €+7 775 €-4 052 €
Total+93 075 €+120 586 €+-27 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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