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Maison à vendre

VilleConques-sur-Orbiel (11)
Surface168
Coût Total179 520
Loyer Annuel17 727
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+388
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 886,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

L'agence Orpi Sibragence vous propose à la vente cette charmante maison de village de caractère développant une surface habitable d'environ 148 m², qui séduit dès l'entrée par ses beaux volumes, son authenticité et son emplacement privilégié au cœur d'un village offrant toutes les commodités à proximité immédiate. Cette maison propose une atmosphère chaleureuse et un véritable potentiel pour une famille à la recherche d'espace et de confort de vie, tout en profitant du charme de l'ancien. Les pièces généreuses permettent une circulation fluide et offrent de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies, tandis que les trois chambres garantissent un espace nuit confortable et bien distinct. À l'extérieur, une cour agréable permet de profiter de moments de détente en toute intimité, un véritable atout pour une maison de village. Un grand garage complète l'ensemble et apporte une solution de stationnement ou de rangement particulièrement appréciable au quotidien. Cette maison de caractère s'adresse aussi bien à une résidence principale qu'à un projet familial, dans un environnement pratique et vivant où commerces, services et écoles sont accessibles à pied.

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez nous. Référence agence : 2719

Ville : Conques-sur-Orbiel
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11600
Coordonnées : 43.285670, 2.377840
Total : 179 520
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 18 600
Valeur du bien : 167 600
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1477€/mois
Loyer annuel estimé : 17727€/an
Fourchette totale : 1041€ - 2096€/mois
Fourchette annuelle : 12495€ - 25150€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 14.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 256,48 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :211 089
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-62 089 (-29.4%)
Marge achat-revente :31 569€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 216,10
Coût de l'assurance :15 708,00
Taxe foncière : 1 772,67€/an
Soit par mois : 147,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 477,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie complète dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000
    Plomberie complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conques-sur-Orbiel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 727 €/an
Calcul : 1 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 027
Revenus locatifs : +17 727
Charges déductibles : -27 027
Résultat foncier Année 1 : -9 300(Déficit de 9 300 €)
Imputable sur revenu global : 9 300
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 427 €/an
Revenus locatifs : +17 727
Charges déductibles : -8 427
Résultat foncier Années 2+ : 9 300 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 72727 0336 032-9 3069 306 €--
218 0818 2735 8729 809---
318 4438 1075 70610 336---
418 8127 9365 53510 876---
519 1887 7585 35711 430---
619 5727 5755 17411 997---
719 9637 3854 98412 578---
820 3627 1894 78813 174---
920 7706 9864 58513 784---
1021 1856 7754 37414 410---
1121 6096 5584 15715 051---
1222 0416 3333 93215 708---
1322 4826 1003 69916 381---
1422 9315 8603 45917 072---
1523 3905 6113 21017 779---
1623 8585 3532 95218 505---
1724 3355 0872 68619 248---
1824 8224 8112 41020 011---
1925 3184 5262 12520 793---
2025 8254 2301 82921 594---
2126 3413 9251 52422 416---
2226 8683 6091 20823 258---
2327 4053 28388224 123---
2427 9532 94554425 009---
2528 5122 59519425 917---
TOTAL567 793165 84187 216401 9529 306Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 792
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 952
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 723-2 792+6 515
2+3 723+2 943+780
3+3 723+3 101+622
4+3 723+3 263+460
5+3 723+3 429+294
6+3 723+3 599+124
7+3 723+3 773-50
8+3 723+3 952-229
9+3 723+4 135-412
10+3 723+4 323-600
11+3 723+4 515-792
12+3 723+4 712-989
13+3 723+4 914-1 191
14+3 723+5 122-1 399
15+3 723+5 334-1 611
16+3 723+5 551-1 828
17+3 723+5 775-2 052
18+3 723+6 003-2 280
19+3 723+6 238-2 515
20+3 723+6 478-2 755
21+3 723+6 725-3 002
22+3 723+6 978-3 255
23+3 723+7 237-3 514
24+3 723+7 503-3 780
25+3 723+7 775-4 052
Total+93 075+120 586+-27 511
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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