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Achat : Maison (48190)

VilleBleymard (48)
Surface180m²
Coût Total215 200€
Loyer Annuel14 452€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 805,56 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 6 pièces, 6 chambres, 180 m² de terrain

Maison de village de caractère située en coeur de village comprenant 1 séjour avec cheminée, 4 chambres, 2 salles de bains. Une boulangerie louée actuellement.

Ville : Bleymard
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48190
Coordonnées : 44.489101, 3.736930
Total : 215 200€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 58 600€
Valeur du bien : 203 600€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1204€/mois
Loyer annuel estimé : 14452€/an
Fourchette totale : 900€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 10804€ - 19331€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 060,61 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :190 910 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-45 910€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-24 290€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :62,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 122,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 832,24€
Coût de l'assurance :18 830,00€
Taxe foncière : 1 445,21€/an
Soit par mois : 120,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 600 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation des combles perdus: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€/fenêtre = 19800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds de la cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds du salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bleymard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 452 €/an
Calcul : 1 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 915 €
Revenus locatifs : +14 452 €
Charges déductibles : -67 915 €
Résultat foncier Année 1 : -53 463 €(Déficit de 53 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 315 €/an
Revenus locatifs : +14 452 €
Charges déductibles : -9 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32063.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 452 €67 922 €7 124 €-53 470 €21 400 €32 070 €32 070 €
214 741 €9 132 €6 933 €5 609 €--26 461 €
315 036 €8 935 €6 736 €6 101 €--20 360 €
415 337 €8 731 €6 533 €6 605 €--13 754 €
515 643 €8 521 €6 322 €7 123 €--6 632 €
615 956 €8 303 €6 105 €7 653 €---
716 275 €8 078 €5 880 €8 197 €---
816 601 €7 845 €5 647 €8 756 €---
916 933 €7 605 €5 406 €9 328 €---
1017 272 €7 356 €5 157 €9 916 €---
1117 617 €7 098 €4 900 €10 519 €---
1217 969 €6 832 €4 634 €11 137 €---
1318 329 €6 557 €4 359 €11 772 €---
1418 695 €6 273 €4 074 €12 423 €---
1519 069 €5 978 €3 780 €13 091 €---
1619 451 €5 674 €3 476 €13 776 €---
1719 840 €5 360 €3 161 €14 480 €---
1820 236 €5 035 €2 836 €15 202 €---
1920 641 €4 698 €2 500 €15 943 €---
2021 054 €4 351 €2 152 €16 703 €---
2121 475 €3 991 €1 793 €17 484 €---
2221 904 €3 619 €1 421 €18 285 €---
2322 343 €3 235 €1 036 €19 108 €---
2422 789 €2 837 €639 €19 952 €---
2523 245 €2 426 €228 €20 819 €---
TOTAL462 904 €216 392 €102 832 €246 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 035 €-6 420 €+9 455 €
2+3 035 €0 €+3 035 €
3+3 035 €0 €+3 035 €
4+3 035 €0 €+3 035 €
5+3 035 €0 €+3 035 €
6+3 035 €+306 €+2 729 €
7+3 035 €+2 459 €+576 €
8+3 035 €+2 627 €+408 €
9+3 035 €+2 799 €+236 €
10+3 035 €+2 975 €+60 €
11+3 035 €+3 156 €-121 €
12+3 035 €+3 341 €-306 €
13+3 035 €+3 531 €-496 €
14+3 035 €+3 727 €-692 €
15+3 035 €+3 927 €-892 €
16+3 035 €+4 133 €-1 098 €
17+3 035 €+4 344 €-1 309 €
18+3 035 €+4 561 €-1 526 €
19+3 035 €+4 783 €-1 748 €
20+3 035 €+5 011 €-1 976 €
21+3 035 €+5 245 €-2 210 €
22+3 035 €+5 486 €-2 451 €
23+3 035 €+5 732 €-2 697 €
24+3 035 €+5 986 €-2 951 €
25+3 035 €+6 246 €-3 211 €
Total+75 875 €+73 953 €+1 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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