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Habitable de suite

VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface186.24m²
Coût Total236 392€
Loyer Annuel18 313€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 186.24 m²
Prix au m² : 1 019,65 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 4, Jardin

Sur la commune de LAROCHE SAINT CYDROINE, faites l'acquisition de cette maison de plus de 186 m2 habitable. Elle se compose au RDC d'une entrée, d'une cuisine ouverte sur la salle à manger, d'un salon/séjour donnant sur une terrasse, d'une salle d'eau, d'un wc et de deux chambres. A l'étage une grande chambre parentale avec salle de bains et wc et une seconde chambre. Au sous-sol vous trouverez deux chambres, une salle d'eau avec wc, une cave et un garage. Le tout sur une terrain clos et arboré de 1104 m2. Secteur calme. A VISITER SANS TARDER !!!! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. Mr Grégory LEBRET Tél. : 06.99.41.91.19 Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de SENS sous le numéro 892567611. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet : www.groupe123immo.com

  • https://www.groupe123immo.com/honoraires
Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.972348, 3.489880
Total : 236 392€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 221 200€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186.24m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1526€/mois
Loyer annuel estimé : 18313€/an
Fourchette totale : 1219€ - 1910€/mois
Fourchette annuelle : 14630€ - 22923€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 470,3 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 829 €
Prix d'achat :189 900 €
Décote à l'achat :-83 929€ (-30.7%)
Marge achat-revente :37 437€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 254,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 399,36€
Coût de l'assurance :20 684,30€
Taxe foncière : 1 831,30€/an
Soit par mois : 152,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 526,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des installations de cuisine vieillissantes et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, peu d'usure
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:9 100€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 plomberie × 3000€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 313 €/an
Calcul : 1 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 392 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 831 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 176 €
Revenus locatifs : +18 313 €
Charges déductibles : -42 176 €
Résultat foncier Année 1 : -23 863 €(Déficit de 23 863 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 876 €/an
Revenus locatifs : +18 313 €
Charges déductibles : -10 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13162.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 313 €42 183 €8 225 €-23 870 €10 700 €13 170 €13 170 €
218 679 €10 668 €8 010 €8 011 €--5 160 €
319 053 €10 446 €7 787 €8 607 €---
419 434 €10 215 €7 557 €9 219 €---
519 823 €9 977 €7 318 €9 846 €---
620 219 €9 729 €7 071 €10 490 €---
720 623 €9 473 €6 814 €11 150 €---
821 036 €9 208 €6 549 €11 828 €---
921 457 €8 933 €6 274 €12 524 €---
1021 886 €8 648 €5 990 €13 237 €---
1122 323 €8 353 €5 695 €13 970 €---
1222 770 €8 048 €5 389 €14 722 €---
1323 225 €7 732 €5 073 €15 494 €---
1423 690 €7 404 €4 745 €16 286 €---
1524 164 €7 065 €4 406 €17 099 €---
1624 647 €6 713 €4 055 €17 934 €---
1725 140 €6 349 €3 690 €18 791 €---
1825 643 €5 972 €3 313 €19 671 €---
1926 155 €5 581 €2 923 €20 574 €---
2026 679 €5 177 €2 518 €21 502 €---
2127 212 €4 758 €2 099 €22 454 €---
2227 756 €4 324 €1 665 €23 433 €---
2328 312 €3 874 €1 216 €24 437 €---
2428 878 €3 409 €750 €25 469 €---
2529 455 €2 926 €268 €26 529 €---
TOTAL586 571 €217 166 €119 399 €369 404 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 846 €-3 210 €+7 056 €
2+3 846 €0 €+3 846 €
3+3 846 €+1 034 €+2 812 €
4+3 846 €+2 766 €+1 080 €
5+3 846 €+2 954 €+892 €
6+3 846 €+3 147 €+699 €
7+3 846 €+3 345 €+501 €
8+3 846 €+3 548 €+298 €
9+3 846 €+3 757 €+89 €
10+3 846 €+3 971 €-125 €
11+3 846 €+4 191 €-345 €
12+3 846 €+4 417 €-571 €
13+3 846 €+4 648 €-802 €
14+3 846 €+4 886 €-1 040 €
15+3 846 €+5 130 €-1 284 €
16+3 846 €+5 380 €-1 534 €
17+3 846 €+5 637 €-1 791 €
18+3 846 €+5 901 €-2 055 €
19+3 846 €+6 172 €-2 326 €
20+3 846 €+6 451 €-2 605 €
21+3 846 €+6 736 €-2 890 €
22+3 846 €+7 030 €-3 184 €
23+3 846 €+7 331 €-3 485 €
24+3 846 €+7 641 €-3 795 €
25+3 846 €+7 959 €-4 113 €
Total+96 150 €+110 821 €+-14 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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