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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArgenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay (79)
Surface150m²
Coût Total176 224€
Loyer Annuel12 884€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 800 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 652 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 30 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Cette maison saura vous séduire pour ses possibilités de logement d'une grande famille où pour un investssement locatif. Tout petit prix pour cette maison de bourg de 150m², immédiatement habitable, offrant un gros potentiel. Elle dispose de 4 chambres, d'un grenier aménageable, d'une grande dépendance de 65m², ainsi qu'une cave. Le tout sur un terrain de 550m² clos de murs. N'attendez plus pour venir la découvrir !

Ville : Argenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79290
Coordonnées : 47.072374, -0.259477
Total : 176 224€
Prix d'acquisition : 97 800€
Travaux : 70 600€
Valeur du bien : 168 400€
Frais de notaire : 7 824€
Coût estimé : 7 824€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1074€/mois
Loyer annuel estimé : 12884€/an
Fourchette totale : 816€ - 1413€/mois
Fourchette annuelle : 9787€ - 16961€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :656,77 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :98 516 €
Prix d'achat :97 800 €
Décote à l'achat :-716€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-77 708€ (-78.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 224€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 293,03€
Coût de l'assurance :15 419,60€
Taxe foncière : 1 288,41€/an
Soit par mois : 107,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 073,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols des chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs des chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs du salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 600 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 500€
    Isolation des combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 074 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 884 €/an
Calcul : 1 074 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 224 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 648 €
Revenus locatifs : +12 884 €
Charges déductibles : -78 648 €
Résultat foncier Année 1 : -65 764 €(Déficit de 65 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 048 €/an
Revenus locatifs : +12 884 €
Charges déductibles : -8 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44364.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 570 €(65% de 97 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 312 €/an
Calcul : 63 570 € × 3,636% = 2 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 884 €78 654 €6 149 €-65 770 €21 400 €44 370 €44 370 €
213 142 €7 894 €5 988 €5 248 €--39 122 €
313 405 €7 727 €5 822 €5 677 €--33 444 €
413 673 €7 555 €5 650 €6 118 €--27 327 €
513 946 €7 377 €5 472 €6 569 €--20 758 €
614 225 €7 192 €5 287 €7 033 €--13 725 €
714 510 €7 001 €5 096 €7 509 €--6 216 €
814 800 €6 803 €4 897 €7 997 €---
915 096 €6 597 €4 692 €8 499 €---
1015 398 €6 385 €4 479 €9 013 €---
1115 706 €6 164 €4 259 €9 541 €---
1216 020 €5 936 €4 031 €10 084 €---
1316 340 €5 700 €3 794 €10 641 €---
1416 667 €5 455 €3 549 €11 212 €---
1517 000 €5 201 €3 296 €11 799 €---
1617 340 €4 938 €3 033 €12 402 €---
1717 687 €4 666 €2 761 €13 021 €---
1818 041 €4 384 €2 479 €13 657 €---
1918 402 €4 092 €2 187 €14 310 €---
2018 770 €3 789 €1 884 €14 980 €---
2119 145 €3 476 €1 571 €15 669 €---
2219 528 €3 151 €1 246 €16 377 €---
2319 919 €2 815 €910 €17 104 €---
2420 317 €2 466 €561 €17 851 €---
2520 723 €2 106 €200 €18 618 €---
TOTAL412 682 €207 523 €89 293 €205 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 706 €-6 420 €+9 126 €
2+2 706 €0 €+2 706 €
3+2 706 €0 €+2 706 €
4+2 706 €0 €+2 706 €
5+2 706 €0 €+2 706 €
6+2 706 €0 €+2 706 €
7+2 706 €0 €+2 706 €
8+2 706 €+534 €+2 172 €
9+2 706 €+2 550 €+156 €
10+2 706 €+2 704 €+2 €
11+2 706 €+2 862 €-156 €
12+2 706 €+3 025 €-319 €
13+2 706 €+3 192 €-486 €
14+2 706 €+3 364 €-658 €
15+2 706 €+3 540 €-834 €
16+2 706 €+3 721 €-1 015 €
17+2 706 €+3 906 €-1 200 €
18+2 706 €+4 097 €-1 391 €
19+2 706 €+4 293 €-1 587 €
20+2 706 €+4 494 €-1 788 €
21+2 706 €+4 701 €-1 995 €
22+2 706 €+4 913 €-2 207 €
23+2 706 €+5 131 €-2 425 €
24+2 706 €+5 355 €-2 649 €
25+2 706 €+5 585 €-2 879 €
Total+67 650 €+61 548 €+6 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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