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Maison 5 pièces 129 m²

VilleSaint-Caradec-Trégomel (56)
Surface129m²
Coût Total128 750€
Loyer Annuel11 922€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 542,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 5 pièces principales

Laissez vous séduire par cette maison familiale lumineuse, aux beaux volumes , idéale pour un projet de rénovation. Elle vous propose un vaste séjour avec cuisine ouverte, une véranda, 4 chambres et un grenier amenageable. Une cave sous toute la surface de la maison ainsi qu'un jardin complète ce bien. Raccordée au tout à l'égout. Honoraires à charge acquéreur : 11.3% Référence annonce : 563-2572O Date de réalisation du diagnostic : 16/11/2023 Prix hors honoraires : 62 894 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 440 € et 1 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Saint-Caradec-Trégomel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56540
Coordonnées : 48.037285, -3.350703
Total : 128 750€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 53 150€
Valeur du bien : 123 150€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 994€/mois
Loyer annuel estimé : 11922€/an
Fourchette totale : 783€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 9400€ - 15122€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 495,15 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 874 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-122 874€ (-63.7%)
Marge achat-revente :64 124€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,19€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 663,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 497,66€
Coût de l'assurance :9 656,25€
Taxe foncière : 1 192,23€/an
Soit par mois : 99,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 993,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des meubles de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 150 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 450€
    Isolation combles perdus: 129 m² × 80€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 130€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:2 200€
    Rafraîchissement du parquet: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Peinture murs: 25 m² × 8€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Caradec-Trégomel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 994 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 922 €/an
Calcul : 994 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 750 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 922 €
Revenus locatifs : +11 922 €
Charges déductibles : -58 922 €
Résultat foncier Année 1 : -47 000 €(Déficit de 47 000 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 600 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 772 €/an
Revenus locatifs : +11 922 €
Charges déductibles : -5 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25600.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 922 €58 927 €4 198 €-47 004 €21 400 €25 604 €25 604 €
212 161 €5 664 €4 085 €6 497 €--19 107 €
312 404 €5 547 €3 968 €6 857 €--12 250 €
412 652 €5 426 €3 848 €7 226 €--5 024 €
512 905 €5 301 €3 723 €7 604 €---
613 163 €5 173 €3 594 €7 991 €---
713 426 €5 039 €3 461 €8 387 €---
813 695 €4 902 €3 323 €8 793 €---
913 969 €4 759 €3 181 €9 210 €---
1014 248 €4 612 €3 034 €9 636 €---
1114 533 €4 460 €2 882 €10 073 €---
1214 824 €4 303 €2 725 €10 521 €---
1315 120 €4 141 €2 562 €10 979 €---
1415 423 €3 973 €2 395 €11 450 €---
1515 731 €3 800 €2 221 €11 931 €---
1616 046 €3 621 €2 042 €12 425 €---
1716 367 €3 435 €1 857 €12 931 €---
1816 694 €3 244 €1 666 €13 450 €---
1917 028 €3 046 €1 468 €13 982 €---
2017 369 €2 842 €1 263 €14 527 €---
2117 716 €2 630 €1 052 €15 085 €---
2218 070 €2 412 €834 €15 658 €---
2318 432 €2 186 €608 €16 245 €---
2418 800 €1 953 €375 €16 847 €---
2519 176 €1 712 €134 €17 464 €---
TOTAL381 876 €153 110 €60 498 €228 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 504 €-6 420 €+8 924 €
2+2 504 €0 €+2 504 €
3+2 504 €0 €+2 504 €
4+2 504 €0 €+2 504 €
5+2 504 €+774 €+1 730 €
6+2 504 €+2 397 €+107 €
7+2 504 €+2 516 €-12 €
8+2 504 €+2 638 €-134 €
9+2 504 €+2 763 €-259 €
10+2 504 €+2 891 €-387 €
11+2 504 €+3 022 €-518 €
12+2 504 €+3 156 €-652 €
13+2 504 €+3 294 €-790 €
14+2 504 €+3 435 €-931 €
15+2 504 €+3 579 €-1 075 €
16+2 504 €+3 728 €-1 224 €
17+2 504 €+3 879 €-1 375 €
18+2 504 €+4 035 €-1 531 €
19+2 504 €+4 195 €-1 691 €
20+2 504 €+4 358 €-1 854 €
21+2 504 €+4 526 €-2 022 €
22+2 504 €+4 697 €-2 193 €
23+2 504 €+4 874 €-2 370 €
24+2 504 €+5 054 €-2 550 €
25+2 504 €+5 239 €-2 735 €
Total+62 600 €+68 630 €+-6 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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