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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePavillons-sous-Bois (93)
Surface103
Coût Total285 920
Loyer Annuel21 493
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois-6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 2 417,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Terrasse, Jardin, 1 parking: Box de stationnement

APPARTEMENT TYPE DUPLEX DE 5 PIÈCES AU CALME PROCHE BASOCHE

À vendre : venez visiter cet appartement de 5 pièces au calme plein est de 103 m² aux PAVILLONS SOUS BOIS (93320). Il se divise en un séjour double de 19 m², quatre chambres de 7 m² à 22 m², une cuisine ouverte, aménagée et équipée et une salle de bains. Ce grand appartement bénéficie de radiateurs mixte, le chauffage est individuel.

L'appartement dispose d'une terrasse de 5,38 m² de surface et d'un jardin. Cet appartement est équipé de la fibre optique, de volets roulants et de fenêtres en pvc double vitrage.

Il est situé au 2e et dernier étage d'un petit immeuble des années 80. L'intérieur a été récemment rénové. Pour votre véhicule, il est mis en vente avec un garage 2 places.

Dans un quartier calme proche basoche, l'appartement est proche de toutes commodités : il est situé à moins d'une minute des commerces et à trois minutes des écoles. Pour les enfants en bas âge, on trouve trois crèches à moins de 10 minutes à pied. Il y a un arrêt de bus à deux minutes du bien ainsi que le tram à 12 minutes. Pour vos loisirs, vous pourrez compter sur le cinéma Espace Des Arts tout comme sur une bibliothèque, un conservatoire, un théâtre, un tennis et un bassin de natation non loin du logement. Des restaurants, quatre supermarchés, des commerces, des boulangeries, quatre supérettes et un bureau de poste sont accessibles.

Si vous envisagez d'acheter, il convient de prendre en considération l'énergie et la consommation du bien. La classe énergie de cet appartement est notée E et la classe climatique, B.

Il est proposé à l'achat pour 249 000 €. Les frais d'agence sont à la charge du vendeur. Il fait partie d'une petite copropriété comportant 11 lots et il y a 1 500 € de charges annuelles.

Prenez contact avec nos conseillers pour une première visite de ce grand appartement en vente. Copropriété de 19 lots.

Charges annuelles : 1500.00 euros.

Ville : Pavillons-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93320
Coordonnées : 48.907535, 2.507359
Total : 285 920
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 17 000
Valeur du bien : 266 000
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 17.39€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 21.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1791€/mois
Loyer annuel estimé : 21493€/an
Fourchette totale : 1482€ - 2165€/mois
Fourchette annuelle : 17780€ - 25982€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 406,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :85,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 492,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 169,68
Coût de l'assurance :25 732,80
Taxe foncière : 2 149,33€/an
Soit par mois : 179,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 791,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 796,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergie notée E et classe climatique notée B.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage mixte actuel.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en PVC double vitrage existantes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres PVC double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:2 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pavillons-sous-Bois. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 493 €/an
Calcul : 1 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 920 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 029 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 149 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 106
Revenus locatifs : +21 493
Charges déductibles : -31 106
Résultat foncier Année 1 : -9 613(Déficit de 9 613 €)
Imputable sur revenu global : 9 613
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 106 €/an
Revenus locatifs : +21 493
Charges déductibles : -14 106
Résultat foncier Années 2+ : 7 387 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 49331 1159 436-9 6229 622 €--
221 92313 8629 1848 061---
322 36213 6018 9238 760---
422 80913 3318 6539 478---
523 26513 0528 37410 213---
623 73012 7648 08510 967---
724 20512 4657 78611 740---
824 68912 1577 47812 532---
925 18311 8387 15913 345---
1025 68611 5086 82914 179---
1126 20011 1676 48815 033---
1226 72410 8146 13615 910---
1327 25910 4505 77116 809---
1427 80410 0735 39417 731---
1528 3609 6835 00418 677---
1628 9279 2804 60219 647---
1729 5068 8644 18520 642---
1830 0968 4333 75421 663---
1930 6987 9883 30922 710---
2031 3127 5272 84923 784---
2131 9387 0512 37324 887---
2232 5776 5591 88026 018---
2333 2286 0501 37227 178---
2433 8935 52484528 369---
2534 5714 98030229 590---
TOTAL688 437270 136136 170418 3019 622Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 887
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 301
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 514-2 887+7 401
2+4 514+2 418+2 096
3+4 514+2 628+1 886
4+4 514+2 843+1 671
5+4 514+3 064+1 450
6+4 514+3 290+1 224
7+4 514+3 522+992
8+4 514+3 760+754
9+4 514+4 004+510
10+4 514+4 254+260
11+4 514+4 510+4
12+4 514+4 773-259
13+4 514+5 043-529
14+4 514+5 319-805
15+4 514+5 603-1 089
16+4 514+5 894-1 380
17+4 514+6 193-1 679
18+4 514+6 499-1 985
19+4 514+6 813-2 299
20+4 514+7 135-2 621
21+4 514+7 466-2 952
22+4 514+7 805-3 291
23+4 514+8 153-3 639
24+4 514+8 511-3 997
25+4 514+8 877-4 363
Total+112 850+125 490+-12 640
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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