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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCourville-sur-Eure (28)
Surface132m²
Coût Total198 200€
Loyer Annuel16 454€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 174,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 52 m²), 3 chambres, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon

Située sur l'axe Courville - Nogent le Rotrou, dans une commune avec écoles et commerces de proximité, cette charmante maison de ville entièrement rénovée avec goût saura vous séduire par ses volumes et sa luminosité. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une spacieuse pièce de vie d’environ 50 m², très lumineuse grâce à sa double exposition, avec cuisine ouverte aménagée et équipée, agrémentée d’un poêle à granulés et offrant un accès direct à la terrasse, un WC ainsi qu'un cellier. À l’étage, une pièce palière dessert trois belles chambres ainsi qu’une salle de bains équipée d’une baignoire et d’une douche, avec WC. À l'extérieur, vous bénéficierez d’un garage attenant, de trois places de stationnement et d’un terrain de 512 m². Une maison clé en main, idéale pour une vie de famille, tout en restant proche des commodités !

Ville : Courville-sur-Eure
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28190
Coordonnées : 48.451623, 1.250323
Total : 198 200€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 185 800€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 10.39€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16454€/an
Fourchette totale : 1136€ - 1656€/mois
Fourchette annuelle : 13627€ - 19868€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 916,67 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 000 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-98 000€ (-38.7%)
Marge achat-revente :54 800€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 186,82€
Coût de l'assurance :17 342,50€
Taxe foncière : 1 645,45€/an
Soit par mois : 137,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 371,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 132 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1 000€ = 16 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture 3 chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courville-sur-Eure (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 454 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 536 €
Revenus locatifs : +16 454 €
Charges déductibles : -39 536 €
Résultat foncier Année 1 : -23 082 €(Déficit de 23 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 736 €/an
Revenus locatifs : +16 454 €
Charges déductibles : -8 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1681.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 454 €39 543 €6 403 €-23 088 €21 400 €1 688 €1 688 €
216 784 €8 570 €6 230 €8 214 €---
317 119 €8 391 €6 052 €8 728 €---
417 462 €8 206 €5 867 €9 255 €---
517 811 €8 015 €5 676 €9 795 €---
618 167 €7 818 €5 479 €10 349 €---
718 530 €7 615 €5 275 €10 916 €---
818 901 €7 404 €5 065 €11 497 €---
919 279 €7 187 €4 847 €12 092 €---
1019 665 €6 962 €4 623 €12 703 €---
1120 058 €6 730 €4 391 €13 328 €---
1220 459 €6 490 €4 151 €13 969 €---
1320 868 €6 242 €3 903 €14 626 €---
1421 286 €5 986 €3 647 €15 299 €---
1521 711 €5 722 €3 383 €15 990 €---
1622 146 €5 448 €3 109 €16 697 €---
1722 588 €5 166 €2 827 €17 422 €---
1823 040 €4 874 €2 535 €18 166 €---
1923 501 €4 573 €2 234 €18 928 €---
2023 971 €4 262 €1 922 €19 710 €---
2124 450 €3 940 €1 601 €20 511 €---
2224 940 €3 607 €1 268 €21 332 €---
2325 438 €3 264 €925 €22 174 €---
2425 947 €2 909 €570 €23 038 €---
2526 466 €2 542 €203 €23 924 €---
TOTAL527 042 €181 466 €92 187 €345 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 455 €-6 420 €+9 875 €
2+3 455 €+1 958 €+1 497 €
3+3 455 €+2 619 €+836 €
4+3 455 €+2 777 €+678 €
5+3 455 €+2 939 €+516 €
6+3 455 €+3 105 €+350 €
7+3 455 €+3 275 €+180 €
8+3 455 €+3 449 €+6 €
9+3 455 €+3 628 €-173 €
10+3 455 €+3 811 €-356 €
11+3 455 €+3 998 €-543 €
12+3 455 €+4 191 €-736 €
13+3 455 €+4 388 €-933 €
14+3 455 €+4 590 €-1 135 €
15+3 455 €+4 797 €-1 342 €
16+3 455 €+5 009 €-1 554 €
17+3 455 €+5 227 €-1 772 €
18+3 455 €+5 450 €-1 995 €
19+3 455 €+5 678 €-2 223 €
20+3 455 €+5 913 €-2 458 €
21+3 455 €+6 153 €-2 698 €
22+3 455 €+6 400 €-2 945 €
23+3 455 €+6 652 €-3 197 €
24+3 455 €+6 911 €-3 456 €
25+3 455 €+7 177 €-3 722 €
Total+86 375 €+103 673 €+-17 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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