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Détails du bien

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface145.54m²
Coût Total204 696€
Loyer Annuel15 441€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 700 €
Surface : 145.54 m²
Prix au m² : 884,29 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz central gaz de ville Gaz, Nombre de WC : 2, Jardin

Romorantin, à proximité du centre ville, venez découvrir cette jolie maison de style années 20, qui offre des volumes et un potentiel intéressants. Vous disposerez au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un séjour-salon lumineux avec une cheminée à exploiter et un accès jardin direct, une cuisine à aménager et équiper selon vos besoins et vos envies, une chaufferie, un cellier, une chambre, une pièce et un wc indépendant. A l'étage un palier dégagement vous dessert une première chambre avec cabinet de toilette, balcon ouvrant sur un toit terrasse, ainsi que trois autres chambres, une salle d'eau et un autre WC indépendant. Attenant à la maison, un garage complète l'ensemble. Le tout sur un joli terrain entièrement clos, arboré et accessible en voiture. Une question, une visite, n'hésitez plus et contactez vite un conseiller Century 21 au 02.54.76.47.00. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3990.0 € et 5440.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.c21sologne-romorantin.com/mentions_legales/

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.360049, 1.736005
Total : 204 696€
Prix d'acquisition : 128 700€
Travaux : 65 700€
Valeur du bien : 194 400€
Frais de notaire : 10 296€
Coût estimé : 10 296€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145.54m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15441€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 12589€ - 18940€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 648 €
Prix d'achat :128 700 €
Décote à l'achat :-45 948€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-30 048€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 696€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 059,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 208,24€
Coût de l'assurance :17 910,90€
Taxe foncière : 1 544,13€/an
Soit par mois : 128,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145.54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (145.54 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec réparation des murs et du sol
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 700€
    Isolation toiture/combles: 145.54 m² × 60€/m² = 8732.4€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:4 000€
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 441 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 696 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 567 €
Revenus locatifs : +15 441 €
Charges déductibles : -74 567 €
Résultat foncier Année 1 : -59 126 €(Déficit de 59 126 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 726 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 867 €/an
Revenus locatifs : +15 441 €
Charges déductibles : -8 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37726.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 655 €(65% de 128 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 042 €/an
Calcul : 83 655 € × 3,636% = 3 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 441 €74 574 €6 613 €-59 133 €21 400 €37 733 €37 733 €
215 750 €8 695 €6 435 €7 055 €--30 678 €
316 065 €8 511 €6 250 €7 554 €--23 123 €
416 386 €8 320 €6 059 €8 067 €--15 057 €
516 714 €8 123 €5 862 €8 591 €--6 465 €
617 048 €7 919 €5 659 €9 129 €---
717 389 €7 709 €5 448 €9 681 €---
817 737 €7 491 €5 231 €10 246 €---
918 092 €7 267 €5 006 €10 825 €---
1018 454 €7 035 €4 774 €11 419 €---
1118 823 €6 795 €4 535 €12 028 €---
1219 199 €6 547 €4 287 €12 652 €---
1319 583 €6 292 €4 031 €13 292 €---
1419 975 €6 027 €3 767 €13 948 €---
1520 374 €5 754 €3 493 €14 620 €---
1620 782 €5 472 €3 211 €15 310 €---
1721 198 €5 180 €2 920 €16 017 €---
1821 622 €4 879 €2 618 €16 743 €---
1922 054 €4 568 €2 307 €17 486 €---
2022 495 €4 246 €1 985 €18 249 €---
2122 945 €3 914 €1 653 €19 031 €---
2223 404 €3 570 €1 310 €19 834 €---
2323 872 €3 216 €955 €20 656 €---
2424 349 €2 849 €588 €21 500 €---
2524 836 €2 470 €210 €22 366 €---
TOTAL494 590 €217 422 €95 208 €277 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 243 €-6 420 €+9 663 €
2+3 243 €0 €+3 243 €
3+3 243 €0 €+3 243 €
4+3 243 €0 €+3 243 €
5+3 243 €0 €+3 243 €
6+3 243 €+799 €+2 444 €
7+3 243 €+2 904 €+339 €
8+3 243 €+3 074 €+169 €
9+3 243 €+3 248 €-5 €
10+3 243 €+3 426 €-183 €
11+3 243 €+3 608 €-365 €
12+3 243 €+3 796 €-553 €
13+3 243 €+3 988 €-745 €
14+3 243 €+4 184 €-941 €
15+3 243 €+4 386 €-1 143 €
16+3 243 €+4 593 €-1 350 €
17+3 243 €+4 805 €-1 562 €
18+3 243 €+5 023 €-1 780 €
19+3 243 €+5 246 €-2 003 €
20+3 243 €+5 475 €-2 232 €
21+3 243 €+5 709 €-2 466 €
22+3 243 €+5 950 €-2 707 €
23+3 243 €+6 197 €-2 954 €
24+3 243 €+6 450 €-3 207 €
25+3 243 €+6 710 €-3 467 €
Total+81 075 €+83 150 €+-2 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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