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Achat maison

Bien expiré
VilleBrinon-sur-Beuvron (58)
Surface84m²
Coût Total121 272€
Loyer Annuel6 117€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 84 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1910, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour : 30 m², 2 Boxs, Jardin, Terrain de 445 m²

58, Olcy - Propriété indépendante avec spacieuses dépendances attenantes. Référence : 1632 - Propriété indépendante en pierre de pays  sur 445m² de terrain. Comprenant d'un seul tenant (env 180m²) au sol.  Pour la partie habitable (env 84m²) au RDC : séjour avec cheminée ouverte,, Cuisine, salle de bains avec WC.  Etage : palier et 2 Chambres indépendantes. Un grenier facilement aménageable (env 49m²). CC au fuel, double vitrage (ancien et modèle récent).   Spacieuses dépendances attenantes (idéal pour extension env 133m² au sol) dont :  grande remise/chaufferie, grange, ancienne écurie (belle hauteur) et un garage.

Située à 5mns de Brinon sur Beuvron bourg avec commerces épicerie, boulangerie, écoles de la maternelle au CM2, transports scolaires sur place, pharmacie, vétérinaire.    HONORAIRES CHARGE VENDEUR.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

DPE  G (413)  -  GES G (111) (en date du 10-03-2024) -  « logement à consommation énergétique excessive »,

Ville : Brinon-sur-Beuvron
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58420
Total : 121 272€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 68 352€
Valeur du bien : 117 352€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6117€/an
Fourchette totale : 390€ - 667€/mois
Fourchette annuelle : 4678€ - 7999€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 272€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 634,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 917,51€
Coût de l'assurance :10 308,12€
Taxe foncière : 611,69€/an
Soit par mois : 50,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 509,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 413 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface de 49 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des installations de cuisine, nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 352 €(814 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2400€
  • Isolation:2 352€
    Isolation combles: 49 m² × 40€/m² = 1960€ (pose comprise), Main d'œuvre: 392€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose comprise), Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:14 400€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose comprise), Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, pose comprise), Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (remplacement installations, nouveaux placards, électroménager, plomberie, électricité, pose comprise), Main d'œuvre: 4000€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (peinture murs et plafonds, pose comprise), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brinon-sur-Beuvron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 552€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 117 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 272 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 352 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 447 €
Revenus locatifs : +6 117 €
Charges déductibles : -73 447 €
Résultat foncier Année 1 : -67 330 €(Déficit de 67 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 930 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 095 €/an
Revenus locatifs : +6 117 €
Charges déductibles : -5 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45929.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 117 €73 451 €4 075 €-67 334 €21 400 €45 934 €45 934 €
26 239 €4 991 €3 967 €1 249 €--44 685 €
36 364 €4 879 €3 855 €1 485 €--43 200 €
46 491 €4 763 €3 739 €1 728 €--41 471 €
56 621 €4 643 €3 619 €1 978 €--39 493 €
66 753 €4 519 €3 495 €2 234 €--37 259 €
76 889 €4 391 €3 367 €2 498 €--34 761 €
87 026 €4 258 €3 234 €2 768 €--31 993 €
97 167 €4 121 €3 097 €3 046 €--28 947 €
107 310 €3 979 €2 955 €3 331 €--25 616 €
117 456 €3 832 €2 808 €3 624 €--21 992 €
127 606 €3 680 €2 656 €3 925 €---
137 758 €3 523 €2 499 €4 235 €---
147 913 €3 360 €2 336 €4 552 €---
158 071 €3 192 €2 168 €4 879 €---
168 232 €3 018 €1 994 €5 214 €---
178 397 €2 838 €1 814 €5 559 €---
188 565 €2 652 €1 628 €5 913 €---
198 736 €2 459 €1 435 €6 277 €---
208 911 €2 260 €1 236 €6 651 €---
219 089 €2 054 €1 030 €7 036 €---
229 271 €1 840 €816 €7 431 €---
239 457 €1 620 €596 €7 837 €---
249 646 €1 391 €367 €8 254 €---
259 839 €1 155 €131 €8 684 €---
TOTAL195 925 €152 870 €58 918 €43 055 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 285 €-6 420 €+7 705 €
2+1 285 €0 €+1 285 €
3+1 285 €0 €+1 285 €
4+1 285 €0 €+1 285 €
5+1 285 €0 €+1 285 €
6+1 285 €0 €+1 285 €
7+1 285 €0 €+1 285 €
8+1 285 €0 €+1 285 €
9+1 285 €0 €+1 285 €
10+1 285 €0 €+1 285 €
11+1 285 €0 €+1 285 €
12+1 285 €+1 178 €+107 €
13+1 285 €+1 270 €+15 €
14+1 285 €+1 366 €-81 €
15+1 285 €+1 464 €-179 €
16+1 285 €+1 564 €-279 €
17+1 285 €+1 668 €-383 €
18+1 285 €+1 774 €-489 €
19+1 285 €+1 883 €-598 €
20+1 285 €+1 995 €-710 €
21+1 285 €+2 111 €-826 €
22+1 285 €+2 229 €-944 €
23+1 285 €+2 351 €-1 066 €
24+1 285 €+2 476 €-1 191 €
25+1 285 €+2 605 €-1 320 €
Total+32 125 €+19 514 €+12 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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