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Maison 7 pièces 187 m²

VillePontvallain (72)
Surface187m²
Coût Total267 140€
Loyer Annuel16 607€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 1 010,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 187 m²

REFERENCE ANNONCE : 023/2128 - PONTVALLAIN. Centre Ville.

Maison bourgeoise ayant conservé charme et cachet, d'une superficie de 187 m2, offrant : Entrée, salon, salle à manger, second salon, cuisine et arrière-cuisine.

A l'étage : Palier, salle d'eau ,wc , trois chambres dont une traversante avec salle de bain privative menant à une quatrième chambre.

Au deuxième étage : Grenier sous rampants.

Joli parc clos et arboré, cour centrale avec espace de stationnement. Atelier, remise, dépendance et grand garage.

Belle propriété idéalement située à proximité du centre, des écoles et des commerces.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 187 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2026

Consommation énergie primaire : 326.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 730 € et 10 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pontvallain
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72510
Coordonnées : 47.753510, 0.193569
Total : 267 140€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 63 020€
Valeur du bien : 252 020€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1384€/mois
Loyer annuel estimé : 16607€/an
Fourchette totale : 1108€ - 1729€/mois
Fourchette annuelle : 13293€ - 20747€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 375 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-21 375€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-56 765€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 304,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 382,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 252,20€
Coût de l'assurance :23 374,75€
Taxe foncière : 1 660,70€/an
Soit par mois : 138,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 383,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation lourde
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec nouveau revêtement et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 020 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 720€
    Isolation combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Parquet flottant 45 m²: 50€/m² × 45 = 2250€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 900€
  • Entrée - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Peinture entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontvallain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 607 €/an
Calcul : 1 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 935 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 238 €
Revenus locatifs : +16 607 €
Charges déductibles : -74 238 €
Résultat foncier Année 1 : -57 631 €(Déficit de 57 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 218 €/an
Revenus locatifs : +16 607 €
Charges déductibles : -11 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36231.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 607 €74 247 €8 631 €-57 640 €21 400 €36 240 €36 240 €
216 939 €10 993 €8 398 €5 946 €--30 294 €
317 278 €10 752 €8 157 €6 526 €--23 768 €
417 623 €10 503 €7 908 €7 120 €--16 648 €
517 976 €10 246 €7 651 €7 730 €--8 919 €
618 335 €9 981 €7 385 €8 355 €--564 €
718 702 €9 706 €7 110 €8 996 €---
819 076 €9 422 €6 827 €9 654 €---
919 458 €9 129 €6 534 €10 328 €---
1019 847 €8 826 €6 231 €11 020 €---
1120 244 €8 514 €5 918 €11 730 €---
1220 649 €8 190 €5 595 €12 458 €---
1321 062 €7 856 €5 261 €13 205 €---
1421 483 €7 511 €4 916 €13 972 €---
1521 913 €7 155 €4 559 €14 758 €---
1622 351 €6 786 €4 191 €15 564 €---
1722 798 €6 406 €3 810 €16 392 €---
1823 254 €6 013 €3 417 €17 241 €---
1923 719 €5 606 €3 011 €18 112 €---
2024 193 €5 187 €2 591 €19 007 €---
2124 677 €4 753 €2 157 €19 924 €---
2225 171 €4 305 €1 709 €20 866 €---
2325 674 €3 842 €1 246 €21 832 €---
2426 188 €3 364 €768 €22 824 €---
2526 711 €2 869 €274 €23 842 €---
TOTAL531 927 €252 164 €124 252 €279 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 487 €-6 420 €+9 907 €
2+3 487 €0 €+3 487 €
3+3 487 €0 €+3 487 €
4+3 487 €0 €+3 487 €
5+3 487 €0 €+3 487 €
6+3 487 €0 €+3 487 €
7+3 487 €+2 530 €+957 €
8+3 487 €+2 896 €+591 €
9+3 487 €+3 099 €+388 €
10+3 487 €+3 306 €+181 €
11+3 487 €+3 519 €-32 €
12+3 487 €+3 738 €-251 €
13+3 487 €+3 962 €-475 €
14+3 487 €+4 191 €-704 €
15+3 487 €+4 427 €-940 €
16+3 487 €+4 669 €-1 182 €
17+3 487 €+4 918 €-1 431 €
18+3 487 €+5 172 €-1 685 €
19+3 487 €+5 434 €-1 947 €
20+3 487 €+5 702 €-2 215 €
21+3 487 €+5 977 €-2 490 €
22+3 487 €+6 260 €-2 773 €
23+3 487 €+6 550 €-3 063 €
24+3 487 €+6 847 €-3 360 €
25+3 487 €+7 153 €-3 666 €
Total+87 175 €+83 929 €+3 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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