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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface120m²
Coût Total247 338€
Loyer Annuel14 713€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 850 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 582,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

Découvrez ce magnifique appartement de grande superficie, offrant des volumes généreux et un cadre de vie privilégié.

Son principal atout : une exceptionnelle terrasse de + 100 m², idéale pour profiter des beaux jours, recevoir famille et amis ou créer un véritable espace de détente en extérieur.

L'appartement bénéficie d'une situation recherchée, à proximité immédiate de toutes les commodités : commerces, écoles, transports en commun et services.

Les points forts :

Grande surface habitable Terrasse exceptionnelle de 100 m² Pièces lumineuses et spacieuses Proche de toutes commodités Environnement agréable Possibilité d'acquérir un garage en supplément

Un bien rare sur le marché, alliant confort, espace et qualité de vie.

Pour tout renseignement ou pour organiser une visite, contactez Sophie GREGOIRE O6 O9 45 36 29

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.938394, 4.900876
Total : 247 338€
Prix d'acquisition : 189 850€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 232 150€
Frais de notaire : 15 188€
Coût estimé : 15 188€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1226€/mois
Loyer annuel estimé : 14713€/an
Fourchette totale : 966€ - 1556€/mois
Fourchette annuelle : 11593€ - 18674€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 031,25 €/m²
Basé sur :555 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 750 €
Prix d'achat :189 850 €
Décote à l'achat :-53 900€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-3 588€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 338€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 242,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 314,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 326,63€
Coût de l'assurance :21 642,07€
Taxe foncière : 1 471,31€/an
Soit par mois : 122,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 226,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 436,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Aucune photo fournie, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 7000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:5 400€
    Peinture 4 chambres: 80€/m² × 60m² = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30€/m² × 25m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain incluent tous les travaux nécessaires pour une rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 713 €/an
Calcul : 1 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 338 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 866 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 259 €
Revenus locatifs : +14 713 €
Charges déductibles : -53 259 €
Résultat foncier Année 1 : -38 546 €(Déficit de 38 546 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 27 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 959 €/an
Revenus locatifs : +14 713 €
Charges déductibles : -10 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27845.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 403 €(65% de 189 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 487 €/an
Calcul : 123 403 € × 3,636% = 4 487 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 713 €53 267 €8 630 €-38 554 €10 700 €27 854 €27 854 €
215 007 €10 742 €8 405 €4 265 €--23 589 €
315 308 €10 509 €8 172 €4 799 €--18 790 €
415 614 €10 267 €7 930 €5 347 €--13 443 €
515 926 €10 017 €7 680 €5 909 €--7 534 €
616 244 €9 757 €7 420 €6 487 €--1 047 €
716 569 €9 489 €7 152 €7 080 €---
816 901 €9 211 €6 874 €7 690 €---
917 239 €8 923 €6 586 €8 316 €---
1017 584 €8 624 €6 287 €8 960 €---
1117 935 €8 315 €5 978 €9 620 €---
1218 294 €7 994 €5 657 €10 300 €---
1318 660 €7 663 €5 326 €10 997 €---
1419 033 €7 319 €4 982 €11 714 €---
1519 414 €6 963 €4 626 €12 451 €---
1619 802 €6 594 €4 257 €13 208 €---
1720 198 €6 212 €3 875 €13 986 €---
1820 602 €5 816 €3 479 €14 786 €---
1921 014 €5 406 €3 069 €15 608 €---
2021 434 €4 981 €2 644 €16 453 €---
2121 863 €4 541 €2 204 €17 321 €---
2222 300 €4 086 €1 749 €18 214 €---
2322 746 €3 614 €1 277 €19 133 €---
2423 201 €3 125 €788 €20 076 €---
2523 665 €2 618 €281 €21 047 €---
TOTAL471 266 €226 052 €125 327 €245 214 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 090 €-3 210 €+6 300 €
2+3 090 €0 €+3 090 €
3+3 090 €0 €+3 090 €
4+3 090 €0 €+3 090 €
5+3 090 €0 €+3 090 €
6+3 090 €0 €+3 090 €
7+3 090 €+1 810 €+1 280 €
8+3 090 €+2 307 €+783 €
9+3 090 €+2 495 €+595 €
10+3 090 €+2 688 €+402 €
11+3 090 €+2 886 €+204 €
12+3 090 €+3 090 €0 €
13+3 090 €+3 299 €-209 €
14+3 090 €+3 514 €-424 €
15+3 090 €+3 735 €-645 €
16+3 090 €+3 962 €-872 €
17+3 090 €+4 196 €-1 106 €
18+3 090 €+4 436 €-1 346 €
19+3 090 €+4 682 €-1 592 €
20+3 090 €+4 936 €-1 846 €
21+3 090 €+5 196 €-2 106 €
22+3 090 €+5 464 €-2 374 €
23+3 090 €+5 740 €-2 650 €
24+3 090 €+6 023 €-2 933 €
25+3 090 €+6 314 €-3 224 €
Total+77 250 €+73 564 €+3 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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