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Maison 4 pièces 92 m²

VilleDyé (89)
Surface92m²
Coût Total150 040€
Loyer Annuel7 779€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 663,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 92 m²

Ensemble immobilier avec Porte cochère ouvrant sur une cour close comprenant une maison d'habitation avec au rez de chaussée : Cuisine, salle à manger. a l'étage couloir avec 3 chambres, bureau ou petite chambre, salle d'eau/WC. Au second grenier aménageable. Chauffage central fuel double vitrage PVC. Une pièce indépendante (salle à manger) Grange, remise atelier, autres dépendances (anciennes écuries, caves, pièce à four, pièce avec cheminée) L'intégralité est à rénover, travaux de toiture sur les dépendances à prévoir.

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/07/2024

Consommation énergie primaire : 5433 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 500 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 730 € et 7 790 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Dyé
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89360
Coordonnées : 47.886890, 3.880753
Total : 150 040€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 84 160€
Valeur du bien : 145 160€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7779€/an
Fourchette totale : 524€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6292€ - 9618€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :733,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :67 466 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-6 466€ (-9.6%)
Marge achat-revente :-82 574€ (-122.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 775,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 786,63€
Coût de l'assurance :12 753,40€
Taxe foncière : 777,92€/an
Soit par mois : 64,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 92 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des évacuations
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture des dépendances
Quantité: surface à définir
Raison: État de la toiture à vérifier pour éviter les infiltrations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 160 €(915 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 200€
    Isolation toiture: 92 m² × 100€/m² = 9200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:18 000€
    Rénovation chambres: 32 m² × 150€/m² = 4800€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Total: 4800€ + 1800€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:11 960€
    Vérification plomberie: 92 m² × 65€/m² = 5980€, Total: 5980€ (incluant main d'œuvre)
  • Réparation toiture:5 000€
    Réparation toiture: estimation pour surface à définir, coût moyen: 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dyé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 779 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 291 €
Revenus locatifs : +7 779 €
Charges déductibles : -90 291 €
Résultat foncier Année 1 : -82 512 €(Déficit de 82 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 131 €/an
Revenus locatifs : +7 779 €
Charges déductibles : -6 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 648 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61111.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 779 €90 296 €4 848 €-82 516 €21 400 €61 116 €61 116 €
27 935 €6 005 €4 717 €1 930 €--59 186 €
38 093 €5 869 €4 581 €2 224 €--56 962 €
48 255 €5 729 €4 441 €2 526 €--54 436 €
58 420 €5 585 €4 297 €2 835 €--51 601 €
68 589 €5 436 €4 148 €3 153 €--48 448 €
78 761 €5 282 €3 994 €3 479 €--44 969 €
88 936 €5 122 €3 834 €3 814 €--41 155 €
99 115 €4 958 €3 670 €4 157 €--36 998 €
109 297 €4 788 €3 500 €4 509 €--32 489 €
119 483 €4 612 €3 324 €4 871 €--27 618 €
129 672 €4 430 €3 142 €5 242 €---
139 866 €4 243 €2 955 €5 623 €---
1410 063 €4 049 €2 761 €6 014 €---
1510 264 €3 849 €2 561 €6 416 €---
1610 470 €3 642 €2 354 €6 828 €---
1710 679 €3 428 €2 140 €7 251 €---
1810 893 €3 207 €1 919 €7 686 €---
1911 111 €2 979 €1 691 €8 132 €---
2011 333 €2 743 €1 455 €8 589 €---
2111 559 €2 500 €1 212 €9 060 €---
2211 791 €2 248 €960 €9 543 €---
2312 026 €1 988 €700 €10 038 €---
2412 267 €1 719 €431 €10 548 €---
2512 512 €1 442 €154 €11 070 €---
TOTAL249 170 €186 148 €69 787 €63 022 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-6 420 €+8 054 €
2+1 634 €0 €+1 634 €
3+1 634 €0 €+1 634 €
4+1 634 €0 €+1 634 €
5+1 634 €0 €+1 634 €
6+1 634 €0 €+1 634 €
7+1 634 €0 €+1 634 €
8+1 634 €0 €+1 634 €
9+1 634 €0 €+1 634 €
10+1 634 €0 €+1 634 €
11+1 634 €0 €+1 634 €
12+1 634 €+1 573 €+61 €
13+1 634 €+1 687 €-53 €
14+1 634 €+1 804 €-170 €
15+1 634 €+1 925 €-291 €
16+1 634 €+2 048 €-414 €
17+1 634 €+2 175 €-541 €
18+1 634 €+2 306 €-672 €
19+1 634 €+2 439 €-805 €
20+1 634 €+2 577 €-943 €
21+1 634 €+2 718 €-1 084 €
22+1 634 €+2 863 €-1 229 €
23+1 634 €+3 012 €-1 378 €
24+1 634 €+3 164 €-1 530 €
25+1 634 €+3 321 €-1 687 €
Total+40 850 €+27 192 €+13 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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