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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Urcisse (81)
Surface170
Coût Total296 960
Loyer Annuel17 039
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-270
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 173,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'Agence L'Adresse Molinari vous propose cette élégante maison de caractère du XIX? siècle, entièrement rénovée, offrant 170 m² habitables, idéalement située au coeur du village, à proximité immédiate de l'axe Gaillac ? Montauban. Au rez-de-chaussée : Hall d'entrée, Chambre, Séjour chaleureux avec poêle à bois, Spacieuse cuisine / salle à manger avec cheminée, Terrasse couverte ouvrant sur un jardinet intimiste. À l'étage : Trois chambres, dont une avec cheminée, Dressing, Bureau, Salle d'eau avec WC, Salle de bains, WC indépendants. L'ensemble est édifié sur une parcelle de 142 m². Les atouts : Charme et authenticité : poutres apparentes, cheminées, beaux volumes, Maison en très bon état général, Situation recherchée au coeur du village, Mitoyenneté d'un seul côté, Terrain constructible en option, offrant un potentiel supplémentaire. Une maison pleine de caractère, idéale pour les amateurs d'authenticité souhaitant conjuguer charme de l'ancien et confort actuel. À découvrir sans tarder !.

Ville : Saint-Urcisse
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81630
Total : 296 960
Prix d'acquisition : 199 500
Travaux : 81 500
Valeur du bien : 281 000
Frais de notaire : 15 960
Coût estimé : 15 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1420€/mois
Loyer annuel estimé : 17039€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 13333€ - 21776€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 461,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :86,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 547,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 427,49
Coût de l'assurance :25 984,00
Taxe foncière : 1 703,93€/an
Soit par mois : 141,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 419,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 689,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Menuiseries intérieures
Remplacement des portes et plinthes dans les chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 500(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 900
    Isolation combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (coût moyen incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Chambres - Menuiseries intérieures:4 500
    Remplacement portes et plinthes: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:200
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Urcisse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 039 €/an
Calcul : 1 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 960 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 039 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 704 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 035
Revenus locatifs : +17 039
Charges déductibles : -94 035
Résultat foncier Année 1 : -76 995(Déficit de 76 995 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 595
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 535 €/an
Revenus locatifs : +17 039
Charges déductibles : -12 535
Résultat foncier Années 2+ : 4 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55595.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 03994 0449 801-77 00521 400 €55 605 €55 605 €
217 38012 2829 5385 098--50 506 €
317 72812 0109 2675 717--44 789 €
418 08211 7308 9876 352--38 437 €
518 44411 4408 6977 004--31 434 €
618 81311 1408 3977 672--23 761 €
719 18910 8308 0878 359--15 403 €
819 57310 5107 7679 063--6 340 €
919 96410 1797 4359 786---
1020 3639 8367 09310 527---
1120 7719 4826 73911 289---
1221 1869 1166 37212 070---
1321 6108 7375 99412 873---
1422 0428 3465 60213 696---
1522 4837 9415 19814 542---
1622 9337 5224 77915 410---
1723 3917 0904 34716 301---
1823 8596 6433 89917 217---
1924 3366 1803 43718 156---
2024 8235 7022 95919 121---
2125 3195 2072 46420 112---
2225 8264 6961 95321 130---
2326 3424 1681 42522 175---
2426 8693 62187823 248---
2527 4073 05631324 350---
TOTAL545 773291 510141 427254 26321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 263
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 578 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 578-6 420+9 998
2+3 5780+3 578
3+3 5780+3 578
4+3 5780+3 578
5+3 5780+3 578
6+3 5780+3 578
7+3 5780+3 578
8+3 5780+3 578
9+3 578+1 034+2 544
10+3 578+3 158+420
11+3 578+3 387+191
12+3 578+3 621-43
13+3 578+3 862-284
14+3 578+4 109-531
15+3 578+4 363-785
16+3 578+4 623-1 045
17+3 578+4 890-1 312
18+3 578+5 165-1 587
19+3 578+5 447-1 869
20+3 578+5 736-2 158
21+3 578+6 034-2 456
22+3 578+6 339-2 761
23+3 578+6 652-3 074
24+3 578+6 974-3 396
25+3 578+7 305-3 727
Total+89 450+76 279+13 171
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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