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Appartement 2 pièces

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface37m²
Coût Total104 145€
Loyer Annuel6 330€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 594,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement salon chambre cuisine séparé. ressemant rénové de 37m2 proche de toute commodité avec cave vendu louer et peux être libre. Copropriété de 12 propriétaires. 470e par mois. Donc 30e de charges. Totale 500e. Taxe foncière 650e annuel. Premier contact par mail. Vente directe vendeur. Agence s’abstenir merci. Visite possible sur rdv.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.926400, 4.809690
Total : 104 145€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 40 425€
Valeur du bien : 99 425€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6330€/an
Fourchette totale : 420€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 5042€ - 7946€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 415,49 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 373 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+6 627€ (+12.7%)
Marge achat-revente :-51 772€ (-98.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 145€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 439,94€
Coût de l'assurance :9 112,69€
Taxe foncière : 650,00€/an
Soit par mois : 54,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 527,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - rénovation nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la buanderie avec nettoyage et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 425 €(1 093 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 37 m² × 230€/m² = 8500€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ / fenêtre = 3600€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs: 12 m² × 25€/m² = 300€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:375€
    Peinture murs: 15 m² × 25€/m² = 375€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rénovation légère:150€
    Peinture murs: 6 m² × 25€/m² = 150€ (coût moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 330 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 145 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 425 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 161 €
Revenus locatifs : +6 330 €
Charges déductibles : -45 161 €
Résultat foncier Année 1 : -38 831 €(Déficit de 38 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 736 €/an
Revenus locatifs : +6 330 €
Charges déductibles : -4 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17431.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 330 €45 164 €3 365 €-38 835 €21 400 €17 435 €17 435 €
26 456 €4 648 €3 274 €1 808 €--15 627 €
36 585 €4 554 €3 180 €2 031 €--13 596 €
46 717 €4 457 €3 083 €2 260 €--11 336 €
56 851 €4 357 €2 983 €2 494 €--8 842 €
66 988 €4 254 €2 879 €2 735 €--6 107 €
77 128 €4 146 €2 772 €2 982 €--3 126 €
87 271 €4 036 €2 661 €3 235 €---
97 416 €3 922 €2 547 €3 494 €---
107 564 €3 804 €2 429 €3 761 €---
117 716 €3 682 €2 307 €4 034 €---
127 870 €3 556 €2 181 €4 314 €---
138 027 €3 425 €2 051 €4 602 €---
148 188 €3 291 €1 916 €4 897 €---
158 352 €3 152 €1 777 €5 200 €---
168 519 €3 008 €1 634 €5 510 €---
178 689 €2 860 €1 485 €5 829 €---
188 863 €2 707 €1 332 €6 156 €---
199 040 €2 548 €1 174 €6 492 €---
209 221 €2 385 €1 010 €6 836 €---
219 405 €2 216 €841 €7 190 €---
229 594 €2 041 €666 €7 553 €---
239 785 €1 860 €486 €7 925 €---
249 981 €1 674 €299 €8 307 €---
2510 181 €1 481 €107 €8 699 €---
TOTAL202 738 €123 228 €48 440 €79 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 329 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 329 €-6 420 €+7 749 €
2+1 329 €0 €+1 329 €
3+1 329 €0 €+1 329 €
4+1 329 €0 €+1 329 €
5+1 329 €0 €+1 329 €
6+1 329 €0 €+1 329 €
7+1 329 €0 €+1 329 €
8+1 329 €+33 €+1 296 €
9+1 329 €+1 048 €+281 €
10+1 329 €+1 128 €+201 €
11+1 329 €+1 210 €+119 €
12+1 329 €+1 294 €+35 €
13+1 329 €+1 381 €-52 €
14+1 329 €+1 469 €-140 €
15+1 329 €+1 560 €-231 €
16+1 329 €+1 653 €-324 €
17+1 329 €+1 749 €-420 €
18+1 329 €+1 847 €-518 €
19+1 329 €+1 948 €-619 €
20+1 329 €+2 051 €-722 €
21+1 329 €+2 157 €-828 €
22+1 329 €+2 266 €-937 €
23+1 329 €+2 377 €-1 048 €
24+1 329 €+2 492 €-1 163 €
25+1 329 €+2 610 €-1 281 €
Total+33 225 €+23 853 €+9 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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