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Maison de village et dépendances

VilleSaint-Laurent-de-Céris (16)
Surface226
Coût Total214 324
Loyer Annuel16 456
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 609,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Au coeur du village, venez découvrir cette maison d'habitation de caractère très bien entretenue, aux authentiques moulures et corniches aux plafonds ; près de 226m2 à rafraichir ; comprenant au rez de chaussée entrée, cuisine aménagée, salon, salle à manger, chambre, salle de douche avec toilettes, dégagement menant au premier étage où un palier dessert 4 chambres, une salle de bains et toilettes, l'escalier central mène jusqu'au deuxième étage et son beau grenier aménageable de 96m2. L'atout également de la vaste arrière cuisine (ancien laboratoire de boucherie) avec chambre froide fonctionnelle, sa véranda orientée vers le jardin arboré et divers dépendances, sa cave, son garage de 65m2 permettant de stationner plusieurs véhicules et divers petits toits en font un bien au fort potentiel pour un un projet professionnel ou familial. Cour et jardin intimistes, le tout sur 648m2 à deux pas des commerces (boulangerie, épicerie...) et de l'école primaire. A voir !

  • https://aia-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=13
Ville : Saint-Laurent-de-Céris
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16450
Coordonnées : 45.940979, 0.480341
Total : 214 324
Prix d'acquisition : 137 800
Travaux : 65 500
Valeur du bien : 203 300
Frais de notaire : 11 024
Coût estimé : 11 024
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16456€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 12930€ - 20942€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :468 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 768
Prix d'achat :137 800
Décote à l'achat :+32 032 (+30.3%)
Marge achat-revente :-108 556€ (-102.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 324
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 055,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 109,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 413,64
Coût de l'assurance :16 074,30
Taxe foncière : 1 645,57€/an
Soit par mois : 137,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 371,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 300
    Isolation toiture/combles: 226 m² × 50€/m² = 11300€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€/fenêtre = 22400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 400
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Parquet flottant: 80 m² × 90€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Laurent-de-Céris (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 456 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 324 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 876
Revenus locatifs : +16 456
Charges déductibles : -74 876
Résultat foncier Année 1 : -58 421(Déficit de 58 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 021
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 376 €/an
Revenus locatifs : +16 456
Charges déductibles : -9 376
Résultat foncier Années 2+ : 7 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37020.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 45674 8837 095-58 42821 400 €37 028 €37 028 €
216 7859 1946 9057 591--29 437 €
317 1208 9986 7098 123--21 314 €
417 4638 7956 5068 668--12 645 €
517 8128 5856 2979 227--3 418 €
618 1688 3686 0809 800---
718 5328 1445 85610 388---
818 9027 9125 62410 990---
919 2807 6735 38411 608---
1019 6667 4255 13612 241---
1120 0597 1694 88012 891---
1220 4616 9044 61513 557---
1320 8706 6304 34114 240---
1421 2876 3464 05814 941---
1521 7136 0533 76515 660---
1622 1475 7503 46216 397---
1722 5905 4373 14917 153---
1823 0425 1132 82517 929---
1923 5034 7782 49018 724---
2023 9734 4322 14319 541---
2124 4524 0741 78520 378---
2224 9413 7041 41521 238---
2325 4403 3211 03222 119---
2425 9492 92563623 024---
2526 4682 51522723 952---
TOTAL527 080225 127102 414301 95321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 953
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 456-6 420+9 876
2+3 4560+3 456
3+3 4560+3 456
4+3 4560+3 456
5+3 4560+3 456
6+3 456+1 914+1 542
7+3 456+3 116+340
8+3 456+3 297+159
9+3 456+3 482-26
10+3 456+3 672-216
11+3 456+3 867-411
12+3 456+4 067-611
13+3 456+4 272-816
14+3 456+4 482-1 026
15+3 456+4 698-1 242
16+3 456+4 919-1 463
17+3 456+5 146-1 690
18+3 456+5 379-1 923
19+3 456+5 617-2 161
20+3 456+5 862-2 406
21+3 456+6 114-2 658
22+3 456+6 371-2 915
23+3 456+6 636-3 180
24+3 456+6 907-3 451
25+3 456+7 186-3 730
Total+86 400+90 586+-4 186
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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