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Appartement à vendre

VilleBlois (41)
Surface86m²
Coût Total108 060€
Loyer Annuel9 970€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 500 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 098,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Interphone

Blois T4 situé proche de toutes commodités au troisième et dernier étage d'une petite résidence sécurisée Il offre de beaux volumes et une belle luminosité, une entrée avec placards, grand salon/séjour avec accès au balcon, une salle d'eau, cuisine aménagée et équipée, arrière cuisine, toilettes, deux chambres, une cave Charges annuelles : 2424 € comprenant: eau chaude et froide, chauffage, communs, fond Alur Lots: 52

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.590485, 1.305057
Total : 108 060€
Prix d'acquisition : 94 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 100 500€
Frais de notaire : 7 560€
Coût estimé : 7 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9970€/an
Fourchette totale : 667€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 8008€ - 12413€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :942,03 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 015 €
Prix d'achat :94 500 €
Décote à l'achat :+13 485€ (+16.6%)
Marge achat-revente :-27 045€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 559,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 635,93€
Coût de l'assurance :8 104,50€
Taxe foncière : 997,03€/an
Soit par mois : 83,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 202,00€/mois
Soit par an : 2 424,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 830,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 970 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 060 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 424 €/an
Calcul : 202 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 319 €
Revenus locatifs : +9 970 €
Charges déductibles : -13 319 €
Résultat foncier Année 1 : -3 349 €(Déficit de 3 349 €)
Imputable sur revenu global : 3 349 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 319 €/an
Revenus locatifs : +9 970 €
Charges déductibles : -7 319 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 651 €/an
Prix d'achat du bien : 94 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425 €(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 970 €13 322 €3 577 €-3 352 €3 352 €--
210 170 €7 227 €3 481 €2 943 €---
310 373 €7 128 €3 383 €3 245 €---
410 581 €7 026 €3 280 €3 555 €---
510 792 €6 920 €3 175 €3 872 €---
611 008 €6 811 €3 065 €4 197 €---
711 228 €6 698 €2 952 €4 531 €---
811 453 €6 581 €2 835 €4 872 €---
911 682 €6 460 €2 715 €5 222 €---
1011 915 €6 335 €2 590 €5 581 €---
1112 154 €6 206 €2 460 €5 948 €---
1212 397 €6 072 €2 327 €6 325 €---
1312 645 €5 934 €2 189 €6 711 €---
1412 898 €5 791 €2 046 €7 107 €---
1513 156 €5 643 €1 898 €7 512 €---
1613 419 €5 491 €1 745 €7 928 €---
1713 687 €5 333 €1 587 €8 354 €---
1813 961 €5 169 €1 424 €8 791 €---
1914 240 €5 001 €1 255 €9 240 €---
2014 525 €4 826 €1 081 €9 699 €---
2114 815 €4 645 €900 €10 170 €---
2215 112 €4 459 €713 €10 653 €---
2315 414 €4 266 €520 €11 148 €---
2415 722 €4 066 €321 €11 656 €---
2516 037 €3 860 €114 €12 177 €---
TOTAL319 351 €151 266 €51 636 €168 085 €3 352 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 006 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 094 €-1 006 €+3 100 €
2+2 094 €+883 €+1 211 €
3+2 094 €+974 €+1 120 €
4+2 094 €+1 066 €+1 028 €
5+2 094 €+1 162 €+932 €
6+2 094 €+1 259 €+835 €
7+2 094 €+1 359 €+735 €
8+2 094 €+1 462 €+632 €
9+2 094 €+1 567 €+527 €
10+2 094 €+1 674 €+420 €
11+2 094 €+1 784 €+310 €
12+2 094 €+1 897 €+197 €
13+2 094 €+2 013 €+81 €
14+2 094 €+2 132 €-38 €
15+2 094 €+2 254 €-160 €
16+2 094 €+2 378 €-284 €
17+2 094 €+2 506 €-412 €
18+2 094 €+2 637 €-543 €
19+2 094 €+2 772 €-678 €
20+2 094 €+2 910 €-816 €
21+2 094 €+3 051 €-957 €
22+2 094 €+3 196 €-1 102 €
23+2 094 €+3 344 €-1 250 €
24+2 094 €+3 497 €-1 403 €
25+2 094 €+3 653 €-1 559 €
Total+52 350 €+50 426 €+1 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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