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Maison à vendre

VilleSaint-Georges-de-Reintembault (35)
Surface97.5m²
Coût Total130 247€
Loyer Annuel8 112€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 840 €
Surface : 97.5 m²
Prix au m² : 859,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 2 chambres, 1 parking: Garage

Maison d'habitation comprenant:

  • Au RDC: cuisine, séjour avec cheminée, salle de bains, wc.

  • Au premier étage: 2 chambres.

-Au deuxième étage: un grenier semi aménagé.

Un grenier.

Garage, cave.

Chauffage gaz en citerne.

Fenêtre double vitrage PVC.

Assainissement collectif.

Pour toute demande d'informations complémentaires ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

83 840 euros. 80 000 euros + Honoraires de négo. : 3 840 euros (soit 4,80% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Saint-Georges-de-Reintembault
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35420
Coordonnées : 48.510191, -1.230026
Total : 130 247€
Prix d'acquisition : 83 840€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 123 540€
Frais de notaire : 6 707€
Coût estimé : 6 707€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.5m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8112€/an
Fourchette totale : 533€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6392€ - 10296€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 236,36 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 545 €
Prix d'achat :83 840 €
Décote à l'achat :-36 705€ (-30.4%)
Marge achat-revente :-9 702€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 247€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 320,92€
Coût de l'assurance :11 396,61€
Taxe foncière : 811,23€/an
Soit par mois : 67,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz en citerne
Quantité: 1 système pour 97.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 900€
    Isolation combles: 97.5 m² × 40€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1500€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant et peinture: 24 m² × 150€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Georges-de-Reintembault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 112 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 247 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 404 €
Revenus locatifs : +8 112 €
Charges déductibles : -45 404 €
Résultat foncier Année 1 : -37 292 €(Déficit de 37 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 704 €/an
Revenus locatifs : +8 112 €
Charges déductibles : -5 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15891.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 840 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 496 €(65% de 83 840 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 982 €/an
Calcul : 54 496 € × 3,636% = 1 982 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 112 €45 408 €4 441 €-37 296 €21 400 €15 896 €15 896 €
28 275 €5 591 €4 324 €2 684 €--13 212 €
38 440 €5 470 €4 203 €2 970 €--10 242 €
48 609 €5 344 €4 077 €3 265 €--6 977 €
58 781 €5 214 €3 947 €3 567 €--3 411 €
68 957 €5 080 €3 813 €3 877 €---
79 136 €4 941 €3 674 €4 195 €---
89 318 €4 797 €3 530 €4 522 €---
99 505 €4 648 €3 381 €4 857 €---
109 695 €4 493 €3 226 €5 202 €---
119 889 €4 334 €3 067 €5 555 €---
1210 087 €4 168 €2 901 €5 918 €---
1310 288 €3 997 €2 730 €6 291 €---
1410 494 €3 820 €2 553 €6 674 €---
1510 704 €3 637 €2 370 €7 067 €---
1610 918 €3 447 €2 180 €7 471 €---
1711 136 €3 251 €1 984 €7 886 €---
1811 359 €3 048 €1 780 €8 312 €---
1911 586 €2 837 €1 570 €8 749 €---
2011 818 €2 619 €1 352 €9 199 €---
2112 054 €2 394 €1 127 €9 660 €---
2212 296 €2 161 €894 €10 135 €---
2312 541 €1 919 €652 €10 622 €---
2412 792 €1 669 €402 €11 123 €---
2513 048 €1 411 €144 €11 638 €---
TOTAL259 839 €135 698 €64 321 €124 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 420 €+8 124 €
2+1 704 €0 €+1 704 €
3+1 704 €0 €+1 704 €
4+1 704 €0 €+1 704 €
5+1 704 €0 €+1 704 €
6+1 704 €+140 €+1 564 €
7+1 704 €+1 258 €+446 €
8+1 704 €+1 357 €+347 €
9+1 704 €+1 457 €+247 €
10+1 704 €+1 560 €+144 €
11+1 704 €+1 667 €+37 €
12+1 704 €+1 775 €-71 €
13+1 704 €+1 887 €-183 €
14+1 704 €+2 002 €-298 €
15+1 704 €+2 120 €-416 €
16+1 704 €+2 241 €-537 €
17+1 704 €+2 366 €-662 €
18+1 704 €+2 493 €-789 €
19+1 704 €+2 625 €-921 €
20+1 704 €+2 760 €-1 056 €
21+1 704 €+2 898 €-1 194 €
22+1 704 €+3 040 €-1 336 €
23+1 704 €+3 187 €-1 483 €
24+1 704 €+3 337 €-1 633 €
25+1 704 €+3 491 €-1 787 €
Total+42 600 €+37 242 €+5 358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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