Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface83m²
Coût Total184 366€
Loyer Annuel11 584€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 265 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 689,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Non meublé

Résidence "La Hotoie Tivoli"

L'Office notarial vous propose ce bel appartement spacieux et lumineux situé au premier étage d'une surface de 83 m2 comprenant : une entrée desservant un double-séjour d'environ 27 m2, une cuisine aménagée avec un cellier, un couloir dégagement avec placard et dressing, deux chambres de 11 et 12 m2 environ dont l'une avec accès sur le balcon, une salle de bains (baignoire) et wc indépendant.

Les menuiseries sont en pvc double vitrage avec volets roulants électriques, chauffage central collectif.

Une cave et un emplacement de parking viennent compléter le bien.

140 265 euros. 135 000 euros + Honoraires de négo. : 5 265 euros (soit 3,90% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 184 366€
Prix d'acquisition : 140 265€
Travaux : 32 880€
Valeur du bien : 173 145€
Frais de notaire : 11 221€
Coût estimé : 11 221€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11584€/an
Fourchette totale : 780€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 9364€ - 14331€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 612,11 €/m²
Basé sur :492 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 805 €
Prix d'achat :140 265 €
Décote à l'achat :-76 540€ (-35.3%)
Marge achat-revente :32 439€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 366€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 966,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 570,43€
Coût de l'assurance :16 132,02€
Taxe foncière : 1 158,39€/an
Soit par mois : 96,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 965,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 063,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage central collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuel remplacement du mobilier usé
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 880 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Mise aux normes chauffage central collectif: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 2250€/m² = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture chambres: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Entretien parquet:660€
    Entretien parquet: 22 m² × 30€/m² = 660€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 366 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 872 €
Revenus locatifs : +11 584 €
Charges déductibles : -40 872 €
Résultat foncier Année 1 : -29 289 €(Déficit de 29 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 992 €/an
Revenus locatifs : +11 584 €
Charges déductibles : -7 992 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7888.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 265 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 172 €(65% de 140 265 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 315 €/an
Calcul : 91 172 € × 3,636% = 3 315 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 584 €40 878 €6 195 €-29 294 €21 400 €7 894 €7 894 €
211 816 €7 834 €6 030 €3 982 €--3 913 €
312 052 €7 664 €5 860 €4 388 €---
412 293 €7 488 €5 684 €4 805 €---
512 539 €7 306 €5 502 €5 233 €---
612 790 €7 117 €5 313 €5 672 €---
713 045 €6 922 €5 119 €6 123 €---
813 306 €6 721 €4 917 €6 586 €---
913 572 €6 512 €4 708 €7 060 €---
1013 844 €6 296 €4 492 €7 548 €---
1114 121 €6 073 €4 269 €8 048 €---
1214 403 €5 842 €4 038 €8 561 €---
1314 691 €5 603 €3 799 €9 088 €---
1414 985 €5 356 €3 552 €9 629 €---
1515 285 €5 100 €3 296 €10 185 €---
1615 590 €4 835 €3 032 €10 755 €---
1715 902 €4 562 €2 758 €11 340 €---
1816 220 €4 279 €2 475 €11 942 €---
1916 545 €3 986 €2 182 €12 559 €---
2016 876 €3 683 €1 879 €13 193 €---
2117 213 €3 369 €1 565 €13 844 €---
2217 557 €3 045 €1 241 €14 513 €---
2317 908 €2 709 €905 €15 199 €---
2418 267 €2 362 €558 €15 905 €---
2518 632 €2 003 €199 €16 629 €---
TOTAL371 035 €167 542 €89 570 €203 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 433 €-6 420 €+8 853 €
2+2 433 €0 €+2 433 €
3+2 433 €+143 €+2 290 €
4+2 433 €+1 442 €+991 €
5+2 433 €+1 570 €+863 €
6+2 433 €+1 702 €+731 €
7+2 433 €+1 837 €+596 €
8+2 433 €+1 976 €+457 €
9+2 433 €+2 118 €+315 €
10+2 433 €+2 264 €+169 €
11+2 433 €+2 414 €+19 €
12+2 433 €+2 568 €-135 €
13+2 433 €+2 726 €-293 €
14+2 433 €+2 889 €-456 €
15+2 433 €+3 055 €-622 €
16+2 433 €+3 226 €-793 €
17+2 433 €+3 402 €-969 €
18+2 433 €+3 583 €-1 150 €
19+2 433 €+3 768 €-1 335 €
20+2 433 €+3 958 €-1 525 €
21+2 433 €+4 153 €-1 720 €
22+2 433 €+4 354 €-1 921 €
23+2 433 €+4 560 €-2 127 €
24+2 433 €+4 771 €-2 338 €
25+2 433 €+4 989 €-2 556 €
Total+60 825 €+61 048 €+-223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →