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Achat : Appartement Molsheim (67120)

Bien expiré
VilleMolsheim (67)
Surface131
Coût Total285 220
Loyer Annuel17 414
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 900,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 131 m², 6 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain

Belle opportunité et baisse de prix, nous vous proposons à Molsheim centre ce spacieux duplex 6p de 131m2 (160m2 sol) situé au 2ème et dernier étage sans ascenseur d'un immeuble en copropriété de 1900 composé de 4 lots principaux. Ce bien dispose d'une entrée, une cuisine équipée, un spacieux salon / séjour, trois chambres dont une avec salle de bains, une buanderie, et au second niveau, deux chambres dont une grande avec dressing. Mode de chauffage individuel au gaz avec chaudière à condensation, double vitrage, parquet et carrelage au sol. Honoraires inclus de 3.75% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 240 000 €. Dans une copropriété de 4 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1630.00 € et 2240.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France - Siren : - Titulaire de la carte T : non habilité à percevoir des fonds

Ville : Molsheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67120
Coordonnées : 48.555400, 7.493520
Total : 285 220
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 16 300
Valeur du bien : 265 300
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1451€/mois
Loyer annuel estimé : 17414€/an
Fourchette totale : 1163€ - 1811€/mois
Fourchette annuelle : 13952€ - 21734€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 412,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 493,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 568,27
Coût de l'assurance :24 243,70
Taxe foncière : 1 741,36€/an
Soit par mois : 145,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 451,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 638,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 101 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage est déjà conforme avec une chaudière à condensation au gaz, aucune action nécessaire.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour toutes les 5 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification du système d'eau chaude sanitaire pour s'assurer de son bon fonctionnement.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - S'assurer que le système est en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 300(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0
    Aucune action nécessaire: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:2 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500
    Revêtement sol (parquet): 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Électricité (prises, interrupteurs, éclairage): 600€/chambre × 5 = 3000€, Menuiseries intérieures: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification électricité: 1 vérification × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Vérification:300
    Vérification système eau chaude: 1 vérification × 300€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Molsheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 414 €/an
Calcul : 1 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 220 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 585
Revenus locatifs : +17 414
Charges déductibles : -28 585
Résultat foncier Année 1 : -11 172(Déficit de 11 172 €)
Imputable sur revenu global : 11 172
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 285 €/an
Revenus locatifs : +17 414
Charges déductibles : -12 285
Résultat foncier Années 2+ : 5 128 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 41428 5949 583-11 18111 181 €--
217 76212 0409 3295 722---
318 11711 7779 0666 340---
418 47911 5048 7936 975---
518 84911 2238 5127 626---
619 22610 9318 2208 295---
719 61110 6307 9198 981---
820 00310 3187 6079 685---
920 4039 9957 28410 408---
1020 8119 6616 95011 150---
1121 2279 3166 60511 911---
1221 6528 9586 24712 693---
1322 0858 5895 87813 496---
1422 5268 2065 49514 320---
1522 9777 8115 10015 166---
1623 4367 4014 69016 035---
1723 9056 9784 26716 927---
1824 3836 5403 82917 843---
1924 8716 0873 37618 784---
2025 3685 6182 90719 751---
2125 8765 1332 42220 743---
2226 3934 6311 92021 762---
2326 9214 1121 40122 809---
2427 4593 57586423 885---
2528 0093 01930824 989---
TOTAL557 762222 646138 568335 11611 181Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 354
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 116
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 657-3 354+7 011
2+3 657+1 717+1 940
3+3 657+1 902+1 755
4+3 657+2 093+1 564
5+3 657+2 288+1 369
6+3 657+2 488+1 169
7+3 657+2 694+963
8+3 657+2 906+751
9+3 657+3 122+535
10+3 657+3 345+312
11+3 657+3 573+84
12+3 657+3 808-151
13+3 657+4 049-392
14+3 657+4 296-639
15+3 657+4 550-893
16+3 657+4 811-1 154
17+3 657+5 078-1 421
18+3 657+5 353-1 696
19+3 657+5 635-1 978
20+3 657+5 925-2 268
21+3 657+6 223-2 566
22+3 657+6 529-2 872
23+3 657+6 843-3 186
24+3 657+7 165-3 508
25+3 657+7 497-3 840
Total+91 425+100 535+-9 110
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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