Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Christophe-sur-le-Nais (37)
Surface245m²
Coût Total292 526€
Loyer Annuel18 917€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 700 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 815,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme

EN EXCLUSIVITE, Belle maison bourgeoise d'env 240 m² et ses dépendances, située dans le centre du village. Elle comprend: Entrées, Salon et Séjour avec cheminée, Cuisine, Bureaux, 5 Chambres, Salle de bains, Diverses pièces et grands greniers . De nombreuses dépendances complètent l'ensemble dont cave et garage.. le tout sur environ 1400m2 clos et arboré. Diag en cours. (6.22 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Christophe-sur-le-Nais
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37370
Coordonnées : 47.623300, 0.468955
Total : 292 526€
Prix d'acquisition : 199 700€
Travaux : 76 850€
Valeur du bien : 276 550€
Frais de notaire : 15 976€
Coût estimé : 15 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1576€/mois
Loyer annuel estimé : 18917€/an
Fourchette totale : 1231€ - 2019€/mois
Fourchette annuelle : 14768€ - 24231€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 410,26 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :345 514 €
Prix d'achat :199 700 €
Décote à l'achat :-145 814€ (-42.2%)
Marge achat-revente :52 988€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 526€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 448,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :85,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 534,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 117,74€
Coût de l'assurance :25 596,03€
Taxe foncière : 1 891,67€/an
Soit par mois : 157,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 576,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 691,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 850 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:17 650€
    Isolation combles: 245 m² × 70€/m² = 17150€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€/fenêtre = 18000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 50€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Christophe-sur-le-Nais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 917 €/an
Calcul : 1 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 526 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 585 €
Revenus locatifs : +18 917 €
Charges déductibles : -89 585 €
Résultat foncier Année 1 : -70 668 €(Déficit de 70 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 735 €/an
Revenus locatifs : +18 917 €
Charges déductibles : -12 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49268.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 805 €(65% de 199 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 720 €/an
Calcul : 129 805 € × 3,636% = 4 720 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 917 €89 594 €9 829 €-70 678 €21 400 €49 278 €49 278 €
219 295 €12 483 €9 568 €6 812 €--42 466 €
319 681 €12 213 €9 298 €7 468 €--34 998 €
420 075 €11 934 €9 019 €8 141 €--26 858 €
520 476 €11 645 €8 730 €8 831 €--18 027 €
620 886 €11 346 €8 431 €9 539 €--8 487 €
721 303 €11 037 €8 121 €10 266 €---
821 729 €10 717 €7 801 €11 012 €---
922 164 €10 386 €7 470 €11 778 €---
1022 607 €10 044 €7 128 €12 564 €---
1123 059 €9 689 €6 774 €13 370 €---
1223 521 €9 323 €6 407 €14 198 €---
1323 991 €8 944 €6 028 €15 047 €---
1424 471 €8 551 €5 636 €15 919 €---
1524 960 €8 146 €5 230 €16 815 €---
1625 459 €7 726 €4 810 €17 734 €---
1725 969 €7 292 €4 376 €18 677 €---
1826 488 €6 842 €3 927 €19 646 €---
1927 018 €6 378 €3 462 €20 640 €---
2027 558 €5 897 €2 981 €21 661 €---
2128 109 €5 399 €2 484 €22 710 €---
2228 671 €4 885 €1 969 €23 787 €---
2329 245 €4 352 €1 437 €24 893 €---
2429 830 €3 801 €886 €26 028 €---
2530 426 €3 232 €316 €27 195 €---
TOTAL605 908 €291 856 €142 118 €314 053 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 053 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 973 €-6 420 €+10 393 €
2+3 973 €0 €+3 973 €
3+3 973 €0 €+3 973 €
4+3 973 €0 €+3 973 €
5+3 973 €0 €+3 973 €
6+3 973 €0 €+3 973 €
7+3 973 €+534 €+3 439 €
8+3 973 €+3 304 €+669 €
9+3 973 €+3 533 €+440 €
10+3 973 €+3 769 €+204 €
11+3 973 €+4 011 €-38 €
12+3 973 €+4 259 €-286 €
13+3 973 €+4 514 €-541 €
14+3 973 €+4 776 €-803 €
15+3 973 €+5 044 €-1 071 €
16+3 973 €+5 320 €-1 347 €
17+3 973 €+5 603 €-1 630 €
18+3 973 €+5 894 €-1 921 €
19+3 973 €+6 192 €-2 219 €
20+3 973 €+6 498 €-2 525 €
21+3 973 €+6 813 €-2 840 €
22+3 973 €+7 136 €-3 163 €
23+3 973 €+7 468 €-3 495 €
24+3 973 €+7 809 €-3 836 €
25+3 973 €+8 158 €-4 185 €
Total+99 325 €+94 216 €+5 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →