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Maison de campagne rénovée au calme

Bien expiré
VilleChives (17)
Surface249
Coût Total332 370
Loyer Annuel21 765
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 750 €
Surface : 249 m²
Prix au m² : 966,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lorsque vous entrez dans cette superbe propriété, vous êtes frappé par le facteur "wow". Située sur son propre terrain, elle offre intimité et tranquillité tout en étant proche de toutes les commodités.

Les espaces de vie ouverts sont adaptés à la taille de la maison, les propriétaires actuels ont créé une incroyable maison sociale qui permet de développer l'espace (sous réserve des autorisations nécessaires). La maison passe facilement des espaces de vie aux espaces de nuit. La vaste cuisine entièrement équipée a été conçue pour que l'hôte puisse profiter de la compagnie de ses invités tout en cuisinant. Le grand salon est à la fois spacieux et confortable. Deux très grandes chambres sont dotées d'une salle de bains privative comprenant une baignoire sur pied et une merveilleuse douche à l'italienne, toutes deux dotées d'une double vasque et d'un style luxueux.

À l'extérieur, le jacuzzi (inclus dans le prix) est un endroit idéal pour se détendre, avec des vues à admirer. Les granges sont spacieuses et peuvent avoir besoin d'un peu d'amour et d'attention.

Cette grande maison permet de créer un lieu de vie incroyable ou un endroit où l'on peut passer des vacances en toute tranquillité. Il est possible d'ajouter deux chambres supplémentaires.

Il faut la voir pour l'apprécier - alors pourquoi attendre pour prendre rendez-vous.

Prix honoraires inclus : 240 750 € Prix honoraires exclus : 225 000 € Honoraires de 7% TTC à charge acquéreur

Ville : Chives
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17510
Coordonnées : 45.942160, -0.144800
Total : 332 370
Prix d'acquisition : 240 750
Travaux : 72 360
Valeur du bien : 313 110
Frais de notaire : 19 260
Coût estimé : 19 260
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 249
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1814€/mois
Loyer annuel estimé : 21765€/an
Fourchette totale : 1426€ - 2307€/mois
Fourchette annuelle : 17114€ - 27681€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 642,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :96,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 739,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 412,64
Coût de l'assurance :29 082,37
Taxe foncière : 2 176,52€/an
Soit par mois : 181,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 813,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 920,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 249 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 249 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photo - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 360(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 960
    Isolation des combles perdus: 249 m² × 40€/m² = 9960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600
    Rénovation lourde 2 chambres: 40 m² × 240€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 765 €/an
Calcul : 1 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 370 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 163 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 791
Revenus locatifs : +21 765
Charges déductibles : -86 791
Résultat foncier Année 1 : -65 025(Déficit de 65 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 625
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 431 €/an
Revenus locatifs : +21 765
Charges déductibles : -14 431
Résultat foncier Années 2+ : 7 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43625.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 488(65% de 240 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 690 €/an
Calcul : 156 488 € × 3,636% = 5 690
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 76586 80111 102-65 03621 400 €43 636 €43 636 €
222 20014 14610 8068 055--35 581 €
322 64413 84010 5008 804--26 777 €
423 09713 52410 1849 574--17 204 €
523 55913 1979 85710 363--6 841 €
624 03112 8599 51911 172---
724 51112 5099 16912 002---
825 00112 1478 80712 855---
925 50111 7728 43313 729---
1026 01111 3858 04514 626---
1126 53210 9857 64515 547---
1227 06210 5717 23116 492---
1327 60410 1426 80217 461---
1428 1569 6996 35918 457---
1528 7199 2415 90119 478---
1629 2938 7665 42720 527---
1729 8798 2764 93621 603---
1830 4777 7694 42922 708---
1931 0867 2443 90423 842---
2031 7086 7023 36225 006---
2132 3426 1402 80126 201---
2232 9895 5602 22027 429---
2333 6494 9591 62028 689---
2434 3214 33899929 983---
2535 0083 69635631 312---
TOTAL697 145316 268160 413380 87721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 877
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 571-6 420+10 991
2+4 5710+4 571
3+4 5710+4 571
4+4 5710+4 571
5+4 5710+4 571
6+4 571+1 299+3 272
7+4 571+3 601+970
8+4 571+3 856+715
9+4 571+4 119+452
10+4 571+4 388+183
11+4 571+4 664-93
12+4 571+4 948-377
13+4 571+5 238-667
14+4 571+5 537-966
15+4 571+5 843-1 272
16+4 571+6 158-1 587
17+4 571+6 481-1 910
18+4 571+6 812-2 241
19+4 571+7 153-2 582
20+4 571+7 502-2 931
21+4 571+7 860-3 289
22+4 571+8 229-3 658
23+4 571+8 607-4 036
24+4 571+8 995-4 424
25+4 571+9 394-4 823
Total+114 275+114 263+12
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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