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Maison de campagne rénovée au calme

Bien expiré
VilleChives (17)
Surface249m²
Coût Total332 370€
Loyer Annuel21 765€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 750 €
Surface : 249 m²
Prix au m² : 966,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lorsque vous entrez dans cette superbe propriété, vous êtes frappé par le facteur "wow". Située sur son propre terrain, elle offre intimité et tranquillité tout en étant proche de toutes les commodités.

Les espaces de vie ouverts sont adaptés à la taille de la maison, les propriétaires actuels ont créé une incroyable maison sociale qui permet de développer l'espace (sous réserve des autorisations nécessaires). La maison passe facilement des espaces de vie aux espaces de nuit. La vaste cuisine entièrement équipée a été conçue pour que l'hôte puisse profiter de la compagnie de ses invités tout en cuisinant. Le grand salon est à la fois spacieux et confortable. Deux très grandes chambres sont dotées d'une salle de bains privative comprenant une baignoire sur pied et une merveilleuse douche à l'italienne, toutes deux dotées d'une double vasque et d'un style luxueux.

À l'extérieur, le jacuzzi (inclus dans le prix) est un endroit idéal pour se détendre, avec des vues à admirer. Les granges sont spacieuses et peuvent avoir besoin d'un peu d'amour et d'attention.

Cette grande maison permet de créer un lieu de vie incroyable ou un endroit où l'on peut passer des vacances en toute tranquillité. Il est possible d'ajouter deux chambres supplémentaires.

Il faut la voir pour l'apprécier - alors pourquoi attendre pour prendre rendez-vous.

Prix honoraires inclus : 240 750 € Prix honoraires exclus : 225 000 € Honoraires de 7% TTC à charge acquéreur

Ville : Chives
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17510
Coordonnées : 45.942160, -0.144800
Total : 332 370€
Prix d'acquisition : 240 750€
Travaux : 72 360€
Valeur du bien : 313 110€
Frais de notaire : 19 260€
Coût estimé : 19 260€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 249m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1814€/mois
Loyer annuel estimé : 21765€/an
Fourchette totale : 1426€ - 2307€/mois
Fourchette annuelle : 17114€ - 27681€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 642,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :96,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 739,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 412,64€
Coût de l'assurance :29 082,37€
Taxe foncière : 2 176,52€/an
Soit par mois : 181,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 813,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 920,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 249 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 249 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photo - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 360 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 960€
    Isolation des combles perdus: 249 m² × 40€/m² = 9960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation lourde 2 chambres: 40 m² × 240€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 765 €/an
Calcul : 1 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 370 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 163 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 791 €
Revenus locatifs : +21 765 €
Charges déductibles : -86 791 €
Résultat foncier Année 1 : -65 025 €(Déficit de 65 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 431 €/an
Revenus locatifs : +21 765 €
Charges déductibles : -14 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43625.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 488 €(65% de 240 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 690 €/an
Calcul : 156 488 € × 3,636% = 5 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 765 €86 801 €11 102 €-65 036 €21 400 €43 636 €43 636 €
222 200 €14 146 €10 806 €8 055 €--35 581 €
322 644 €13 840 €10 500 €8 804 €--26 777 €
423 097 €13 524 €10 184 €9 574 €--17 204 €
523 559 €13 197 €9 857 €10 363 €--6 841 €
624 031 €12 859 €9 519 €11 172 €---
724 511 €12 509 €9 169 €12 002 €---
825 001 €12 147 €8 807 €12 855 €---
925 501 €11 772 €8 433 €13 729 €---
1026 011 €11 385 €8 045 €14 626 €---
1126 532 €10 985 €7 645 €15 547 €---
1227 062 €10 571 €7 231 €16 492 €---
1327 604 €10 142 €6 802 €17 461 €---
1428 156 €9 699 €6 359 €18 457 €---
1528 719 €9 241 €5 901 €19 478 €---
1629 293 €8 766 €5 427 €20 527 €---
1729 879 €8 276 €4 936 €21 603 €---
1830 477 €7 769 €4 429 €22 708 €---
1931 086 €7 244 €3 904 €23 842 €---
2031 708 €6 702 €3 362 €25 006 €---
2132 342 €6 140 €2 801 €26 201 €---
2232 989 €5 560 €2 220 €27 429 €---
2333 649 €4 959 €1 620 €28 689 €---
2434 321 €4 338 €999 €29 983 €---
2535 008 €3 696 €356 €31 312 €---
TOTAL697 145 €316 268 €160 413 €380 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 571 €-6 420 €+10 991 €
2+4 571 €0 €+4 571 €
3+4 571 €0 €+4 571 €
4+4 571 €0 €+4 571 €
5+4 571 €0 €+4 571 €
6+4 571 €+1 299 €+3 272 €
7+4 571 €+3 601 €+970 €
8+4 571 €+3 856 €+715 €
9+4 571 €+4 119 €+452 €
10+4 571 €+4 388 €+183 €
11+4 571 €+4 664 €-93 €
12+4 571 €+4 948 €-377 €
13+4 571 €+5 238 €-667 €
14+4 571 €+5 537 €-966 €
15+4 571 €+5 843 €-1 272 €
16+4 571 €+6 158 €-1 587 €
17+4 571 €+6 481 €-1 910 €
18+4 571 €+6 812 €-2 241 €
19+4 571 €+7 153 €-2 582 €
20+4 571 €+7 502 €-2 931 €
21+4 571 €+7 860 €-3 289 €
22+4 571 €+8 229 €-3 658 €
23+4 571 €+8 607 €-4 036 €
24+4 571 €+8 995 €-4 424 €
25+4 571 €+9 394 €-4 823 €
Total+114 275 €+114 263 €+12 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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