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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAbainville (55)
Surface156m²
Coût Total101 880€
Loyer Annuel11 430€
Rentabilité11.22%
Cashflow/mois+330€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 576,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Toilettes séparées, Salon (total 60 m²), 4 chambres, 5 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 parkings, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Maison familiale de 156 m² située à Abainville, offrant de beaux volumes et un fort potentiel, idéale pour accueillir une famille.

Elle se compose d'un vaste séjour de près de 60 m² comprenant salon, salle à manger et cuisine ouverte, offrant un espace de vie convivial et lumineux.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez également une salle d'eau avec douche, un WC séparé ainsi que deux grandes chambres.

À l'étage, la maison dispose de deux autres grandes chambres.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain d'environ 430 m² avec une agréable terrasse couverte.

Le bien comprend également un grand garage pouvant accueillir deux véhicules ainsi qu'un vaste grenier aménageable offrant de nombreuses possibilités supplémentaires.

Chauffage par poêle à granulés et fioul.

Une maison spacieuse, fonctionnelle et pleine de potentiel, idéale pour une résidence principale familiale.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 4384.00 et 5932.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Bryan Rostant Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 879 495 463 BAR LE DUC. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Abainville
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55130
Coordonnées : 48.534211, 5.509471
Total : 101 880€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 4 680€
Valeur du bien : 94 680€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11430€/an
Fourchette totale : 715€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 8580€ - 15226€/an
Rentabilité brute :11.22%
Fourchette de rentabilité :8.42% - 14.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :446,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :69 643 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+20 357€ (+29.2%)
Marge achat-revente :-32 237€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 386,44€
Coût de l'assurance :8 914,50€
Taxe foncière : 1 142,98€/an
Soit par mois : 95,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 952,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :329,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles est prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 156 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 60 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 680 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 680€
    Isolation combles: 156 m² × 30€/m² = 4680€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abainville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 680€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 680€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 468 €
Revenus locatifs : +11 430 €
Charges déductibles : -9 468 €
Résultat foncier Année 1 : 1 962 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 788 €/an
Revenus locatifs : +11 430 €
Charges déductibles : -4 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 642 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 430 €9 471 €3 292 €1 959 €---
211 658 €4 702 €3 203 €6 956 €---
311 892 €4 610 €3 111 €7 281 €---
412 129 €4 515 €3 016 €7 614 €---
512 372 €4 417 €2 918 €7 955 €---
612 619 €4 316 €2 816 €8 303 €---
712 872 €4 211 €2 712 €8 661 €---
813 129 €4 103 €2 604 €9 026 €---
913 392 €3 991 €2 492 €9 401 €---
1013 660 €3 876 €2 376 €9 784 €---
1113 933 €3 756 €2 257 €10 176 €---
1214 212 €3 633 €2 134 €10 578 €---
1314 496 €3 506 €2 006 €10 990 €---
1414 786 €3 374 €1 875 €11 411 €---
1515 081 €3 238 €1 739 €11 843 €---
1615 383 €3 098 €1 598 €12 285 €---
1715 691 €2 953 €1 453 €12 738 €---
1816 005 €2 803 €1 303 €13 202 €---
1916 325 €2 648 €1 148 €13 677 €---
2016 651 €2 488 €988 €14 163 €---
2116 984 €2 322 €823 €14 662 €---
2217 324 €2 151 €652 €15 172 €---
2317 670 €1 975 €475 €15 695 €---
2418 024 €1 792 €293 €16 231 €---
2518 384 €1 604 €104 €16 780 €---
TOTAL366 101 €89 555 €47 386 €276 545 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 400 €+588 €+1 812 €
2+2 400 €+2 087 €+313 €
3+2 400 €+2 184 €+216 €
4+2 400 €+2 284 €+116 €
5+2 400 €+2 386 €+14 €
6+2 400 €+2 491 €-91 €
7+2 400 €+2 598 €-198 €
8+2 400 €+2 708 €-308 €
9+2 400 €+2 820 €-420 €
10+2 400 €+2 935 €-535 €
11+2 400 €+3 053 €-653 €
12+2 400 €+3 173 €-773 €
13+2 400 €+3 297 €-897 €
14+2 400 €+3 423 €-1 023 €
15+2 400 €+3 553 €-1 153 €
16+2 400 €+3 686 €-1 286 €
17+2 400 €+3 821 €-1 421 €
18+2 400 €+3 961 €-1 561 €
19+2 400 €+4 103 €-1 703 €
20+2 400 €+4 249 €-1 849 €
21+2 400 €+4 399 €-1 999 €
22+2 400 €+4 552 €-2 152 €
23+2 400 €+4 709 €-2 309 €
24+2 400 €+4 869 €-2 469 €
25+2 400 €+5 034 €-2 634 €
Total+60 000 €+82 964 €+-22 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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