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Vente maison 8 pièces 95 m² Saint-Geniès-de-Fontedit (34480) - Superimmo

Bien expiré
VilleSaint-Geniès-de-Fontedit (34)
Surface95m²
Coût Total170 740€
Loyer Annuel10 040€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 347,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle maison de village comprenant 3 chambres, un beau séjour cuisine équipée et de nombreuses pièces d'agrément cerise sur le gâteau une cour vient parfaire ce bien qui est habitable en l'etat.Ce bien unique ne fera que passer sur le marché à vous de savoir le saisir. AVIS DE BASTIEN : ce que tout le monde cherche est ici proposé

Ville : Saint-Geniès-de-Fontedit
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34480
Total : 170 740€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 160 500€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10040€/an
Fourchette totale : 624€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 7484€ - 13468€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 404,71€
Coût de l'assurance :14 939,75€
Taxe foncière : 1 004,01€/an
Soit par mois : 83,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 977,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des factures énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant mobilier, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Geniès-de-Fontedit (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 740 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 799 €
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -39 799 €
Résultat foncier Année 1 : -29 759 €(Déficit de 29 759 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 359 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 299 €/an
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -7 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8358.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 040 €39 805 €5 703 €-29 764 €21 400 €8 364 €8 364 €
210 241 €7 153 €5 551 €3 088 €--5 276 €
310 446 €6 996 €5 394 €3 450 €--1 826 €
410 655 €6 833 €5 232 €3 821 €---
510 868 €6 665 €5 064 €4 202 €---
611 085 €6 491 €4 890 €4 594 €---
711 307 €6 312 €4 710 €4 995 €---
811 533 €6 126 €4 524 €5 407 €---
911 764 €5 933 €4 332 €5 830 €---
1011 999 €5 735 €4 133 €6 264 €---
1112 239 €5 529 €3 927 €6 710 €---
1212 484 €5 316 €3 714 €7 167 €---
1312 733 €5 096 €3 494 €7 637 €---
1412 988 €4 868 €3 267 €8 120 €---
1513 248 €4 633 €3 031 €8 615 €---
1613 513 €4 389 €2 788 €9 123 €---
1713 783 €4 137 €2 536 €9 645 €---
1814 059 €3 877 €2 275 €10 182 €---
1914 340 €3 607 €2 006 €10 732 €---
2014 626 €3 329 €1 727 €11 298 €---
2114 919 €3 040 €1 439 €11 879 €---
2215 217 €2 742 €1 140 €12 475 €---
2315 522 €2 434 €832 €13 088 €---
2415 832 €2 115 €513 €13 718 €---
2516 149 €1 785 €183 €14 364 €---
TOTAL321 586 €154 945 €82 405 €166 641 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-6 420 €+8 528 €
2+2 108 €0 €+2 108 €
3+2 108 €0 €+2 108 €
4+2 108 €+599 €+1 509 €
5+2 108 €+1 261 €+847 €
6+2 108 €+1 378 €+730 €
7+2 108 €+1 499 €+609 €
8+2 108 €+1 622 €+486 €
9+2 108 €+1 749 €+359 €
10+2 108 €+1 879 €+229 €
11+2 108 €+2 013 €+95 €
12+2 108 €+2 150 €-42 €
13+2 108 €+2 291 €-183 €
14+2 108 €+2 436 €-328 €
15+2 108 €+2 584 €-476 €
16+2 108 €+2 737 €-629 €
17+2 108 €+2 894 €-786 €
18+2 108 €+3 054 €-946 €
19+2 108 €+3 220 €-1 112 €
20+2 108 €+3 389 €-1 281 €
21+2 108 €+3 564 €-1 456 €
22+2 108 €+3 743 €-1 635 €
23+2 108 €+3 926 €-1 818 €
24+2 108 €+4 115 €-2 007 €
25+2 108 €+4 309 €-2 201 €
Total+52 700 €+49 992 €+2 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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