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Appartement 5 pièces 105 m²

VilleCholet (49)
Surface105m²
Coût Total207 160€
Loyer Annuel13 785€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 105 m²

REFERENCE ANNONCE : 49055-77 - CHOLET – Quartier centre-ville / Sacré-Coeur Dans la résidence Anjou, cet appartement situé au 1er étage sans ascenseur se distingue par sa belle luminosité et son agencement équilibré. L'entrée dessert un vaste séjour exposé plein sud, prolongé par un balcon agréable, ainsi qu'une cuisine indépendante aménagée. La partie nuit, accessible par un dégagement avec grand placard, comprend trois chambres bien distribuées, une salle d'eau, une salle de bains et un WC indépendant. Un grand garage et une cave complètent ce bien et apportent un confort appréciable au quotidien. Ouvertures en double vitrage récentes.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 105 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/12/2025

Consommation énergie primaire : 244.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 070 € et 2 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.062763, -0.884090
Total : 207 160€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 195 400€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1149€/mois
Loyer annuel estimé : 13785€/an
Fourchette totale : 892€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10700€ - 17760€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 145,46 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 273 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-78 273€ (-34.7%)
Marge achat-revente :18 113€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :82,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 114,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 303,49€
Coût de l'assurance :24 859,20€
Taxe foncière : 1 378,55€/an
Soit par mois : 114,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 148,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 229,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - besoin de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - besoin de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 présumé - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 785 €/an
Calcul : 1 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 830 €
Revenus locatifs : +13 785 €
Charges déductibles : -57 830 €
Résultat foncier Année 1 : -44 044 €(Déficit de 44 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 430 €/an
Revenus locatifs : +13 785 €
Charges déductibles : -9 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22644.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 785 €57 836 €7 063 €-44 051 €21 400 €22 651 €22 651 €
214 061 €9 250 €6 877 €4 811 €--17 840 €
314 342 €9 057 €6 684 €5 285 €--12 555 €
414 629 €8 858 €6 485 €5 772 €--6 783 €
514 922 €8 651 €6 278 €6 271 €--513 €
615 220 €8 437 €6 064 €6 783 €---
715 525 €8 216 €5 843 €7 309 €---
815 835 €7 987 €5 614 €7 848 €---
916 152 €7 750 €5 377 €8 402 €---
1016 475 €7 504 €5 131 €8 971 €---
1116 804 €7 250 €4 877 €9 554 €---
1217 140 €6 987 €4 615 €10 153 €---
1317 483 €6 715 €4 342 €10 768 €---
1417 833 €6 434 €4 061 €11 399 €---
1518 190 €6 142 €3 769 €12 048 €---
1618 553 €5 840 €3 467 €12 713 €---
1718 924 €5 528 €3 155 €13 396 €---
1819 303 €5 205 €2 832 €14 098 €---
1919 689 €4 870 €2 497 €14 819 €---
2020 083 €4 524 €2 151 €15 559 €---
2120 484 €4 165 €1 792 €16 319 €---
2220 894 €3 794 €1 421 €17 100 €---
2321 312 €3 410 €1 037 €17 902 €---
2421 738 €3 013 €640 €18 726 €---
2522 173 €2 601 €228 €19 572 €---
TOTAL441 553 €210 026 €102 303 €231 526 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 895 €-6 420 €+9 315 €
2+2 895 €0 €+2 895 €
3+2 895 €0 €+2 895 €
4+2 895 €0 €+2 895 €
5+2 895 €0 €+2 895 €
6+2 895 €+1 881 €+1 014 €
7+2 895 €+2 193 €+702 €
8+2 895 €+2 354 €+541 €
9+2 895 €+2 521 €+374 €
10+2 895 €+2 691 €+204 €
11+2 895 €+2 866 €+29 €
12+2 895 €+3 046 €-151 €
13+2 895 €+3 230 €-335 €
14+2 895 €+3 420 €-525 €
15+2 895 €+3 614 €-719 €
16+2 895 €+3 814 €-919 €
17+2 895 €+4 019 €-1 124 €
18+2 895 €+4 229 €-1 334 €
19+2 895 €+4 446 €-1 551 €
20+2 895 €+4 668 €-1 773 €
21+2 895 €+4 896 €-2 001 €
22+2 895 €+5 130 €-2 235 €
23+2 895 €+5 371 €-2 476 €
24+2 895 €+5 618 €-2 723 €
25+2 895 €+5 872 €-2 977 €
Total+72 375 €+69 458 €+2 917 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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