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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSarrancolin (65)
Surface77m²
Coût Total211 480€
Loyer Annuel6 983€
Rentabilité3.30%
Cashflow/mois-574€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 116,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Pas de balcon

Charmant appartement de 77 m², situé au premier étage d’une maison divisée en 2 lots, dans un cadre montagnard apaisant. L’appartement dispose d’une grande entrée indépendante-couloir, d’un lumineux salon-séjour avec insert à bois idéal pour les soirées douillettes, d'une cuisine séparée, d'un cellier, de deux grandes chambres, salle d'eau et WC. Ce bien est équipé de radiateurs électriques et de double vitrage bois et est vendu meublé. L’esprit montagnard se ressent offrant un charme authentique, à réinventer selon vos envies. Tout proche à pied du centre village et des sentiers de randonnée, cet appartement est un havre de paix, à quelques minutes des commodités et des stations de skis des vallées d'Aure et du Louron. Cette petite copropriété bien entretenue propose également deux cour avant et arrière et d' un abri bois. Elle est raccordée au tout à l'égout, les compteurs sont individuels.

Ville : Sarrancolin
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65410
Coordonnées : 42.965057, 0.401586
Total : 211 480€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 118 600€
Valeur du bien : 204 600€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6983€/an
Fourchette totale : 450€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 5399€ - 9031€/an
Rentabilité brute :3.30%
Fourchette de rentabilité :2.55% - 4.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 565,26 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :197 525 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-111 525€ (-56.5%)
Marge achat-revente :-13 955€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 371,22€
Coût de l'assurance :18 504,50€
Taxe foncière : 698,25€/an
Soit par mois : 58,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 581,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-574,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - mobilier usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :118 600 €(1 540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:21 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1 200€ = 9 600€, Main d'œuvre: 1 800€ = 1 800€, Total: 10 400€
  • Eau chaude:9 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 500€
  • Cuisine:41 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15 000€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 500€, Total: 18 000€
  • Salle de bain:17 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1 500€, Total: 8 000€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€, Total: 2 400€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Total: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarrancolin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 983 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 480 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 118 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 927 €
Revenus locatifs : +6 983 €
Charges déductibles : -126 927 €
Résultat foncier Année 1 : -119 945 €(Déficit de 119 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 98 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 327 €/an
Revenus locatifs : +6 983 €
Charges déductibles : -8 327 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 345 €/an(Déficit de 1 345 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 98544.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 983 €126 934 €6 896 €-119 951 €21 400 €98 551 €98 551 €
27 122 €8 148 €6 710 €-1 026 €1 026 €-98 551 €
37 265 €7 957 €6 518 €-692 €692 €-98 551 €
47 410 €7 758 €6 320 €-349 €349 €-98 551 €
57 558 €7 554 €6 115 €5 €--98 547 €
67 709 €7 342 €5 903 €367 €--98 180 €
77 863 €7 123 €5 685 €740 €--97 439 €
88 021 €6 897 €5 459 €1 124 €--96 315 €
98 181 €6 663 €5 225 €1 518 €--94 798 €
108 345 €6 422 €4 983 €1 923 €--92 875 €
118 512 €6 172 €4 734 €2 340 €--90 535 €
128 682 €5 914 €4 476 €2 768 €---
138 856 €5 647 €4 209 €3 208 €---
149 033 €5 372 €3 933 €3 661 €---
159 213 €5 087 €3 649 €4 126 €---
169 398 €4 793 €3 354 €4 605 €---
179 586 €4 489 €3 050 €5 097 €---
189 777 €4 174 €2 736 €5 603 €---
199 973 €3 849 €2 411 €6 124 €---
2010 172 €3 513 €2 075 €6 659 €---
2110 376 €3 166 €1 728 €7 209 €---
2210 583 €2 808 €1 369 €7 776 €---
2310 795 €2 437 €999 €8 358 €---
2411 011 €2 054 €615 €8 957 €---
2511 231 €1 658 €219 €9 573 €---
TOTAL223 653 €253 932 €99 371 €-30 279 €23 467 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 040 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -30 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 466 €-6 420 €+7 886 €
2+1 466 €-308 €+1 774 €
3+1 466 €-208 €+1 674 €
4+1 466 €-105 €+1 571 €
5+1 466 €0 €+1 466 €
6+1 466 €0 €+1 466 €
7+1 466 €0 €+1 466 €
8+1 466 €0 €+1 466 €
9+1 466 €0 €+1 466 €
10+1 466 €0 €+1 466 €
11+1 466 €0 €+1 466 €
12+1 466 €+830 €+636 €
13+1 466 €+962 €+504 €
14+1 466 €+1 098 €+368 €
15+1 466 €+1 238 €+228 €
16+1 466 €+1 381 €+85 €
17+1 466 €+1 529 €-63 €
18+1 466 €+1 681 €-215 €
19+1 466 €+1 837 €-371 €
20+1 466 €+1 998 €-532 €
21+1 466 €+2 163 €-697 €
22+1 466 €+2 333 €-867 €
23+1 466 €+2 507 €-1 041 €
24+1 466 €+2 687 €-1 221 €
25+1 466 €+2 872 €-1 406 €
Total+36 650 €+18 077 €+18 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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