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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBeaucourt (90)
Surface122m²
Coût Total147 080€
Loyer Annuel15 589€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 704,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme

Située dans une petite rue calme, à seulement 15 minutes de la frontière suisse et à proximité immédiate de toutes commodités, cette maison mitoyenne avec jardin et garage offre de nombreuses possibilités d'aménagement.

D'une superficie de 122 m² (loi Carrez), elle se compose actuellement de :

4 chambres, avec la possibilité d'en créer une 5 €, ou un second salon, bureau ou encore une salle de jeux selon vos besoins, un séjour, un salon, une cuisine, une entrée avec espace kitchinette ou à modifier en cellier pour plus de praticité une cave en sous-sol et un atelier, un grenier aménageable offrant un beau potentiel supplémentaire, un terrain pour se détendre et un garage avec espace vert pour étendre son linge..

La maison nécessite des travaux afin d'être mise à votre goût et aux normes énergétiques, vous y trouverez des exemples d'aménagements sur les photos, elle offre de très beaux volumes, et un énorme potentiel pour répondre à tous vos projets de vie.

Points forts :

Parquet massif Grande pièces Nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies et vos besoins Secteur calme et proche commodités Frontière suisse à 15 minutes

Pour toutes informations supplémentaires ou demandez votre visite, contactez moi !!

Cette annonce référence 300125 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CECILE SCHMIDT (EI) immatriculé au RSAC de COLMAR (68000) sous le numéro 89873395100013.

Prix du bien : 86 000,00 euros Prix du bien hors honoraires : 81 000,00 euros Honoraires TTC : 6,17 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/08/2025 Score DPE : 307 kWhEP/m²/an Score GES : 67 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2618.00 euros et 3542.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Beaucourt
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90500
Coordonnées : 47.485813, 6.923904
Total : 147 080€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 54 200€
Valeur du bien : 140 200€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 14.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1299€/mois
Loyer annuel estimé : 15589€/an
Fourchette totale : 970€ - 1740€/mois
Fourchette annuelle : 11637€ - 20884€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :7.91% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 529,63 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 615 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-100 615€ (-53.9%)
Marge achat-revente :39 535€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 455,79€
Coût de l'assurance :12 869,50€
Taxe foncière : 1 558,93€/an
Soit par mois : 129,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 299,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessite mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 200€
    Isolation combles: 122 m² × 100€/m² = 12200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol (Chambres):3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Chambres):1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Salon):900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 589 €/an
Calcul : 1 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 559 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 211 €
Revenus locatifs : +15 589 €
Charges déductibles : -61 211 €
Résultat foncier Année 1 : -45 622 €(Déficit de 45 622 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 222 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 011 €/an
Revenus locatifs : +15 589 €
Charges déductibles : -7 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24221.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 589 €61 216 €4 942 €-45 626 €21 400 €24 226 €24 226 €
215 901 €6 884 €4 811 €9 017 €--15 210 €
316 219 €6 749 €4 675 €9 470 €--5 739 €
416 543 €6 608 €4 534 €9 935 €---
516 874 €6 463 €4 389 €10 411 €---
617 212 €6 313 €4 239 €10 899 €---
717 556 €6 157 €4 083 €11 399 €---
817 907 €5 996 €3 923 €11 911 €---
918 265 €5 830 €3 756 €12 436 €---
1018 631 €5 658 €3 584 €12 973 €---
1119 003 €5 480 €3 406 €13 524 €---
1219 383 €5 295 €3 222 €14 088 €---
1319 771 €5 105 €3 031 €14 666 €---
1420 166 €4 907 €2 834 €15 259 €---
1520 570 €4 703 €2 630 €15 866 €---
1620 981 €4 492 €2 419 €16 489 €---
1721 401 €4 274 €2 200 €17 127 €---
1821 829 €4 048 €1 974 €17 781 €---
1922 265 €3 814 €1 741 €18 451 €---
2022 711 €3 573 €1 499 €19 138 €---
2123 165 €3 322 €1 249 €19 842 €---
2223 628 €3 064 €990 €20 564 €---
2324 101 €2 796 €722 €21 305 €---
2424 583 €2 519 €445 €22 064 €---
2525 074 €2 233 €159 €22 842 €---
TOTAL499 329 €177 498 €71 456 €321 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 274 €-6 420 €+9 694 €
2+3 274 €0 €+3 274 €
3+3 274 €0 €+3 274 €
4+3 274 €+1 259 €+2 015 €
5+3 274 €+3 123 €+151 €
6+3 274 €+3 270 €+4 €
7+3 274 €+3 420 €-146 €
8+3 274 €+3 573 €-299 €
9+3 274 €+3 731 €-457 €
10+3 274 €+3 892 €-618 €
11+3 274 €+4 057 €-783 €
12+3 274 €+4 226 €-952 €
13+3 274 €+4 400 €-1 126 €
14+3 274 €+4 578 €-1 304 €
15+3 274 €+4 760 €-1 486 €
16+3 274 €+4 947 €-1 673 €
17+3 274 €+5 138 €-1 864 €
18+3 274 €+5 334 €-2 060 €
19+3 274 €+5 535 €-2 261 €
20+3 274 €+5 741 €-2 467 €
21+3 274 €+5 953 €-2 679 €
22+3 274 €+6 169 €-2 895 €
23+3 274 €+6 391 €-3 117 €
24+3 274 €+6 619 €-3 345 €
25+3 274 €+6 853 €-3 579 €
Total+81 850 €+96 549 €+-14 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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