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Maison 4 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleSaint-Leu (974)
Surface93
Coût Total206 620
Loyer Annuel15 855
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 505,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 93 m²

iad France - Marie Grenon vous propose: Charmante maison créole à La Chaloupe Saint-Leu.

Qui n'a jamais rêvé d'une maison en lisière de forêt avec pour seuls voisins la nature et le chant des oiseaux ?

Nichée dans un écrin de verdure à 1130m d'altitude et sur un terrain de 1128m², cette ravissante maison vous ouvre ses portes.

Authenticité et sérénité caractérisent cette maison totalement rénovée en 2005, idéale pour les amoureux de la nature et de la tranquillité.

La maison de 93 m2 accueille deux espaces de vie chaleureux, une cuisine, une salle de bain, WC et 2 chambres. Les larges fenêtres du séjour vous permettront de profiter de la lumière naturelle et de contempler la beauté du jardin depuis l'intérieur.

À l'extérieur, vous trouverez une ancienne cuisine au feu de bois, deux citernes de 5000L permettant d'alimenter la maison en eau et deux dépendances pouvant être aménagées selon vos besoins.

Vous pourrez profiter des arbres fruitiers et lianes généreuses : citrons, brugnons, bibasses, bananes, kiwi, goyaviers rouges et blancs, tomate arbuste...

Le vaste terrain vous offre encore de multiples possibilités d'aménagement : la création d'un potager, d'une aire de jeux pour les enfants ou encore d'une terrasse pour des repas en plein air.

Cette propriété, bien entretenue, vous propose un projet de vie au calme, à proximité de la nature.

Une opportunité à ne pas manquer pour les amoureux de la tranquillité et de l'authenticité. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le charme de cette maison coup de coeur.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marie Grenon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint-Pierre de la Réunion sous le numéro 878036847, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 93 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Leu
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97416
Coordonnées : -21.143940, 55.325161
Total : 206 620
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 55 420
Valeur du bien : 195 420
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 14.21€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 22.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1321€/mois
Loyer annuel estimé : 15855€/an
Fourchette totale : 846€ - 2063€/mois
Fourchette annuelle : 10153€ - 24761€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :60,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 091,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 700,10
Coût de l'assurance :18 079,25
Taxe foncière : 1 585,53€/an
Soit par mois : 132,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 321,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture et réfection des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 420(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 720
    Isolation combles: 93 m² × 40€/m² = 3720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Leu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 321 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 855 €/an
Calcul : 1 321 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 620 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 808
Revenus locatifs : +15 855
Charges déductibles : -64 808
Résultat foncier Année 1 : -48 953(Déficit de 48 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 553
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 388 €/an
Revenus locatifs : +15 855
Charges déductibles : -9 388
Résultat foncier Années 2+ : 6 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27552.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 85564 8157 086-48 96021 400 €27 560 €27 560 €
216 1729 2086 9006 964--20 596 €
316 4969 0166 7077 480--13 115 €
416 8268 8166 5078 010--5 105 €
517 1628 6096 3008 553---
617 5068 3956 0869 111---
717 8568 1735 8649 682---
818 2137 9445 63510 269---
918 5777 7065 39710 871---
1018 9497 4605 15211 488---
1119 3287 2064 89712 122---
1219 7146 9424 63312 772---
1320 1086 6694 36013 439---
1420 5116 3874 07814 124---
1520 9216 0943 78614 827---
1621 3395 7913 48315 548---
1721 7665 4783 16916 288---
1822 2015 1542 84517 048---
1922 6454 8182 50917 828---
2023 0984 4702 16118 628---
2123 5604 1101 80119 450---
2224 0313 7371 42820 294---
2324 5123 3511 04221 161---
2425 0022 95264322 051---
2525 5022 53822922 964---
TOTAL507 851215 838102 700292 01321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 013
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 330-6 420+9 750
2+3 3300+3 330
3+3 3300+3 330
4+3 3300+3 330
5+3 330+1 034+2 296
6+3 330+2 733+597
7+3 330+2 905+425
8+3 330+3 081+249
9+3 330+3 261+69
10+3 330+3 447-117
11+3 330+3 637-307
12+3 330+3 832-502
13+3 330+4 032-702
14+3 330+4 237-907
15+3 330+4 448-1 118
16+3 330+4 664-1 334
17+3 330+4 886-1 556
18+3 330+5 114-1 784
19+3 330+5 348-2 018
20+3 330+5 589-2 259
21+3 330+5 835-2 505
22+3 330+6 088-2 758
23+3 330+6 348-3 018
24+3 330+6 615-3 285
25+3 330+6 889-3 559
Total+83 250+87 604+-4 354
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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