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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface48m²
Coût Total82 920€
Loyer Annuel7 625€
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 395,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

Quartier Saint Assiscle, appartement T2 d'environ 48 m² situé au 3ème étage avec ascenseur, vendu loué.

Il dispose d'une entrée desservant un salon très lumineux, une cuisine séparée donnant sur un balcon exposé sud et au calme, sur une cour. Une chambre et une salle d'eau, et un wc séparé complètent le bien.

Date d'effet du bail : 03/10/2019. L'appartement est loué 415 € CC.

Pour plus d'informations, me contacter , Laura GOMEZ.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.694470, 2.879101
Total : 82 920€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 10 560€
Valeur du bien : 77 560€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7625€/an
Fourchette totale : 520€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 6237€ - 9323€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 518,76 €/m²
Basé sur :720 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 900 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-5 900€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-10 020€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :404,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 428,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 567,76€
Coût de l'assurance :7 048,20€
Taxe foncière : 762,53€/an
Soit par mois : 63,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,00€/mois
Soit par an : 1 092,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 560 €(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre - Peinture:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 092 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 373 €
Revenus locatifs : +7 625 €
Charges déductibles : -15 373 €
Résultat foncier Année 1 : -7 748 €(Déficit de 7 748 €)
Imputable sur revenu global : 7 748 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 813 €/an
Revenus locatifs : +7 625 €
Charges déductibles : -4 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 812 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 625 €15 375 €2 679 €-7 750 €7 750 €--
27 778 €4 743 €2 607 €3 035 €---
37 933 €4 668 €2 532 €3 265 €---
48 092 €4 591 €2 455 €3 501 €---
58 254 €4 511 €2 375 €3 743 €---
68 419 €4 429 €2 292 €3 990 €---
78 587 €4 343 €2 207 €4 244 €---
88 759 €4 255 €2 119 €4 504 €---
98 934 €4 164 €2 028 €4 770 €---
109 113 €4 070 €1 934 €5 042 €---
119 295 €3 973 €1 837 €5 322 €---
129 481 €3 873 €1 737 €5 608 €---
139 671 €3 769 €1 633 €5 901 €---
149 864 €3 662 €1 526 €6 202 €---
1510 061 €3 552 €1 415 €6 510 €---
1610 263 €3 437 €1 301 €6 825 €---
1710 468 €3 319 €1 183 €7 149 €---
1810 677 €3 197 €1 061 €7 480 €---
1910 891 €3 071 €935 €7 820 €---
2011 109 €2 941 €804 €8 168 €---
2111 331 €2 806 €670 €8 525 €---
2211 557 €2 667 €531 €8 890 €---
2311 789 €2 523 €387 €9 265 €---
2412 024 €2 375 €238 €9 650 €---
2512 265 €2 221 €85 €10 043 €---
TOTAL244 241 €102 539 €38 568 €141 702 €7 750 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 325 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-2 325 €+3 926 €
2+1 601 €+910 €+691 €
3+1 601 €+980 €+621 €
4+1 601 €+1 050 €+551 €
5+1 601 €+1 123 €+478 €
6+1 601 €+1 197 €+404 €
7+1 601 €+1 273 €+328 €
8+1 601 €+1 351 €+250 €
9+1 601 €+1 431 €+170 €
10+1 601 €+1 513 €+88 €
11+1 601 €+1 597 €+4 €
12+1 601 €+1 682 €-81 €
13+1 601 €+1 770 €-169 €
14+1 601 €+1 861 €-260 €
15+1 601 €+1 953 €-352 €
16+1 601 €+2 048 €-447 €
17+1 601 €+2 145 €-544 €
18+1 601 €+2 244 €-643 €
19+1 601 €+2 346 €-745 €
20+1 601 €+2 450 €-849 €
21+1 601 €+2 557 €-956 €
22+1 601 €+2 667 €-1 066 €
23+1 601 €+2 780 €-1 179 €
24+1 601 €+2 895 €-1 294 €
25+1 601 €+3 013 €-1 412 €
Total+40 025 €+42 511 €+-2 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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