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Longère 7 pièces 206 m²

Bien expiré
VilleSaint-Coutant (79)
Surface206m²
Coût Total232 406€
Loyer Annuel16 697€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 450 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 701,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère de 7 pièces principales

LONGERE PIERRES - ST COUTANT - 15 MIN DE MELLE - A restaurer - Composée au RC : séjour, salon, chambre, cuisine, salle d'eau, salle de bains, wc. A l'étage : 3 chambres, salle d'eau, wc. Grenier. Grange attenante. Bergerie. Studio indépendant avec four à pains. 2 cheminées. Le tout sur 1 terrain clos d'environ 12 000m². Au calme. Honoraires à charge acquéreur : 7%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 404-7766H Date de réalisation du diagnostic : 29/07/2024 Prix hors honoraires : 135 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 750 € et 9 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Coutant
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79120
Coordonnées : 46.226720, 0.026720
Total : 232 406€
Prix d'acquisition : 144 450€
Travaux : 76 400€
Valeur du bien : 220 850€
Frais de notaire : 11 556€
Coût estimé : 11 556€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.20€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1391€/mois
Loyer annuel estimé : 16697€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1807€/mois
Fourchette annuelle : 12857€ - 21683€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 406€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 199,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 728,07€
Coût de l'assurance :19 754,51€
Taxe foncière : 1 669,68€/an
Soit par mois : 139,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 391,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 206 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 206 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - usure normale, rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 400 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 200€
    Isolation toiture/combles: 206 m² × 50€/m² = 10300€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² carrelage × 60€/m² = 480€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Coutant (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 697 €/an
Calcul : 1 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 406 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 338 €
Revenus locatifs : +16 697 €
Charges déductibles : -86 338 €
Résultat foncier Année 1 : -69 641 €(Déficit de 69 641 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 241 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 938 €/an
Revenus locatifs : +16 697 €
Charges déductibles : -9 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48241.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 893 €(65% de 144 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 414 €/an
Calcul : 93 893 € × 3,636% = 3 414 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 697 €86 345 €7 486 €-69 649 €21 400 €48 249 €48 249 €
217 031 €9 743 €7 283 €7 288 €--40 961 €
317 371 €9 534 €7 074 €7 838 €--33 123 €
417 719 €9 318 €6 858 €8 401 €--24 722 €
518 073 €9 094 €6 634 €8 979 €--15 743 €
618 435 €8 864 €6 404 €9 571 €--6 172 €
718 803 €8 625 €6 165 €10 178 €---
819 179 €8 379 €5 919 €10 800 €---
919 563 €8 125 €5 665 €11 438 €---
1019 954 €7 862 €5 402 €12 092 €---
1120 353 €7 590 €5 131 €12 763 €---
1220 760 €7 310 €4 850 €13 450 €---
1321 176 €7 020 €4 560 €14 155 €---
1421 599 €6 721 €4 261 €14 878 €---
1522 031 €6 412 €3 952 €15 619 €---
1622 472 €6 092 €3 632 €16 379 €---
1722 921 €5 762 €3 302 €17 159 €---
1823 380 €5 421 €2 962 €17 958 €---
1923 847 €5 069 €2 609 €18 778 €---
2024 324 €4 705 €2 245 €19 619 €---
2124 811 €4 329 €1 869 €20 481 €---
2225 307 €3 941 €1 481 €21 366 €---
2325 813 €3 540 €1 080 €22 273 €---
2426 329 €3 125 €665 €23 204 €---
2526 856 €2 697 €237 €24 159 €---
TOTAL534 805 €245 625 €107 728 €289 180 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 506 €-6 420 €+9 926 €
2+3 506 €0 €+3 506 €
3+3 506 €0 €+3 506 €
4+3 506 €0 €+3 506 €
5+3 506 €0 €+3 506 €
6+3 506 €0 €+3 506 €
7+3 506 €+1 202 €+2 304 €
8+3 506 €+3 240 €+266 €
9+3 506 €+3 431 €+75 €
10+3 506 €+3 628 €-122 €
11+3 506 €+3 829 €-323 €
12+3 506 €+4 035 €-529 €
13+3 506 €+4 247 €-741 €
14+3 506 €+4 463 €-957 €
15+3 506 €+4 686 €-1 180 €
16+3 506 €+4 914 €-1 408 €
17+3 506 €+5 148 €-1 642 €
18+3 506 €+5 387 €-1 881 €
19+3 506 €+5 633 €-2 127 €
20+3 506 €+5 886 €-2 380 €
21+3 506 €+6 144 €-2 638 €
22+3 506 €+6 410 €-2 904 €
23+3 506 €+6 682 €-3 176 €
24+3 506 €+6 961 €-3 455 €
25+3 506 €+7 248 €-3 742 €
Total+87 650 €+86 754 €+896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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