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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface90m²
Coût Total248 192€
Loyer Annuel16 807€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 021,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre - Appartement avec balcon - Fort potentiel

Situé dans une résidence calme et bien entretenue, venez découvrir ce spacieux appartement de 4 pièces, offrant de belles possibilités d'aménagement.

D'une surface généreuse, il se compose actuellement de :

  • Trois chambres, avec la possibilité d'en créer une quatrième selon vos besoins,
  • Un séjour lumineux,
  • Une salle de bain,
  • Un WC séparé,
  • Un balcon, idéal pour vos moments de détente.

Ce bien nécessite des travaux de rénovation, une occasion parfaite de le transformer selon vos goûts et d'en faire le logement de vos rêves.

Un potentiel rare à ne pas manquer pour les familles ou les amateurs de beaux volumes !

Copropriété de 300 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2800.00 euros.

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Total : 248 192€
Prix d'acquisition : 181 900€
Travaux : 51 740€
Valeur du bien : 233 640€
Frais de notaire : 14 552€
Coût estimé : 14 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16807€/an
Fourchette totale : 1199€ - 1635€/mois
Fourchette annuelle : 14394€ - 19625€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 210,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 281,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 045,42€
Coût de l'assurance :21 096,32€
Taxe foncière : 1 680,71€/an
Soit par mois : 140,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 400,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - installations obsolètes et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 740 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 38 m² × 60€/m² = 2280€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-Brie (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 807 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 192 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 051 €
Revenus locatifs : +16 807 €
Charges déductibles : -65 051 €
Résultat foncier Année 1 : -48 244 €(Déficit de 48 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 311 €/an
Revenus locatifs : +16 807 €
Charges déductibles : -13 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26843.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235 €(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 807 €65 059 €7 994 €-48 251 €21 400 €26 851 €26 851 €
217 143 €13 102 €7 778 €4 041 €--22 811 €
317 486 €12 879 €7 554 €4 607 €--18 203 €
417 836 €12 648 €7 323 €5 188 €--13 016 €
518 193 €12 410 €7 085 €5 783 €--7 233 €
618 556 €12 163 €6 839 €6 393 €--839 €
718 927 €11 909 €6 584 €7 019 €---
819 306 €11 646 €6 321 €7 660 €---
919 692 €11 374 €6 050 €8 318 €---
1020 086 €11 094 €5 769 €8 992 €---
1120 488 €10 804 €5 479 €9 684 €---
1220 897 €10 504 €5 180 €10 393 €---
1321 315 €10 195 €4 870 €11 121 €---
1421 742 €9 875 €4 551 €11 867 €---
1522 177 €9 545 €4 220 €12 632 €---
1622 620 €9 204 €3 879 €13 416 €---
1723 072 €8 851 €3 527 €14 221 €---
1823 534 €8 487 €3 163 €15 047 €---
1924 005 €8 111 €2 787 €15 894 €---
2024 485 €7 722 €2 398 €16 762 €---
2124 974 €7 321 €1 996 €17 653 €---
2225 474 €6 906 €1 582 €18 568 €---
2325 983 €6 478 €1 153 €19 506 €---
2426 503 €6 035 €711 €20 468 €---
2527 033 €5 578 €253 €21 455 €---
TOTAL538 335 €299 899 €115 045 €238 436 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 807 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 529 €-6 420 €+9 949 €
2+3 529 €0 €+3 529 €
3+3 529 €0 €+3 529 €
4+3 529 €0 €+3 529 €
5+3 529 €0 €+3 529 €
6+3 529 €0 €+3 529 €
7+3 529 €+1 854 €+1 675 €
8+3 529 €+2 298 €+1 231 €
9+3 529 €+2 495 €+1 034 €
10+3 529 €+2 698 €+831 €
11+3 529 €+2 905 €+624 €
12+3 529 €+3 118 €+411 €
13+3 529 €+3 336 €+193 €
14+3 529 €+3 560 €-31 €
15+3 529 €+3 789 €-260 €
16+3 529 €+4 025 €-496 €
17+3 529 €+4 266 €-737 €
18+3 529 €+4 514 €-985 €
19+3 529 €+4 768 €-1 239 €
20+3 529 €+5 029 €-1 500 €
21+3 529 €+5 296 €-1 767 €
22+3 529 €+5 570 €-2 041 €
23+3 529 €+5 852 €-2 323 €
24+3 529 €+6 140 €-2 611 €
25+3 529 €+6 437 €-2 908 €
Total+88 225 €+71 531 €+16 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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