Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Bon état général, petit prix, faibles charges

VilleFraize (88)
Surface64
Coût Total87 020
Loyer Annuel5 539
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 921,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Mandat exclusif

FRAIZE, en exclusivité, proche de toutes commodités, petit appartement très sympa situé en rez de chaussée d'un immeuble de deux étages. * Il est composé d'une cuisine équipée (fermée), un salon séjour, deux chambres, une salle d'eau, un WC. * Une cave et un petit terrain (non attenant) viennent compléter ce bien. * Isolation intérieure à prévoir. Sinon, l'ensemble est dans un bon état général. Chaudière au gaz de ville (année 2016) * Aides et avantages financiers intéressants (par rapport à la classification "F"), détails sur demande sérieuse * Idéal célibataire, jeune couple ou primo-accédant... Faibles charges (27 euros mensuels) !

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 40 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 333 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 59 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Pascal PANIGOT, Tél. : 07 89 62 84 03, E-mail : pascal.panigot@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de EPINAL sous le numéro 351 775 317 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Fraize
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88230
Coordonnées : 48.184174, 7.001822
Total : 87 020
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 23 300
Valeur du bien : 82 300
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5539€/an
Fourchette totale : 365€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4376€ - 7012€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :751,88 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 120
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :+10 880 (+22.6%)
Marge achat-revente :-38 900€ (-80.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 449,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 474,76
Coût de l'assurance :7 396,70
Taxe foncière : 553,93€/an
Soit par mois : 46,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 27,00€/mois
Soit par an : 324,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 461,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz de ville de 2016
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Appartement - Vérification nécessaire pour conformité et performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 64 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise à jour pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 3000€ + installation 1000€ = 4000€
  • Menuiseries:4 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 24€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (environ 25 m²) × 24€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fraize (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 539 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 554 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 282
Revenus locatifs : +5 539
Charges déductibles : -27 282
Résultat foncier Année 1 : -21 743(Déficit de 21 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 343
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 982 €/an
Revenus locatifs : +5 539
Charges déductibles : -3 982
Résultat foncier Années 2+ : 1 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 343.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 53927 2852 811-21 74621 400 €346 €346 €
25 6503 9092 7351 741---
35 7633 8312 6571 932---
45 8783 7502 5762 129---
55 9963 6662 4922 330---
66 1163 5792 4062 536---
76 2383 4902 3162 748---
86 3633 3982 2242 965---
96 4903 3022 1283 188---
106 6203 2032 0303 417---
116 7523 1021 9283 651---
126 8872 9961 8223 891---
137 0252 8871 7144 138---
147 1662 7751 6014 391---
157 3092 6591 4854 650---
167 4552 5391 3654 916---
177 6042 4151 2415 189---
187 7562 2871 1135 469---
197 9112 1559815 757---
208 0702 0188446 052---
218 2311 8777036 355---
228 3961 7315576 665---
238 5641 5804066 984---
248 7351 4242507 311---
258 9101 263897 647---
TOTAL177 42593 12040 47584 30521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 305
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 163-6 420+7 583
2+1 163+418+745
3+1 163+580+583
4+1 163+639+524
5+1 163+699+464
6+1 163+761+402
7+1 163+824+339
8+1 163+890+273
9+1 163+956+207
10+1 163+1 025+138
11+1 163+1 095+68
12+1 163+1 167-4
13+1 163+1 241-78
14+1 163+1 317-154
15+1 163+1 395-232
16+1 163+1 475-312
17+1 163+1 557-394
18+1 163+1 641-478
19+1 163+1 727-564
20+1 163+1 816-653
21+1 163+1 906-743
22+1 163+2 000-837
23+1 163+2 095-932
24+1 163+2 193-1 030
25+1 163+2 294-1 131
Total+29 075+25 292+3 783
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →