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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRouvres-en-Xaintois (88)
Surface162
Coût Total178 120
Loyer Annuel13 068
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+34
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 919,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

À la recherche d'une maison fonctionnelle, lumineuse et offrant de beaux volumes ? Venez découvrir cette agréable maison familiale au prix attractif de 149 000 € FAI, une véritable opportunité sur le secteur. Son agencement atypique et particulièrement pratique séduira les familles en quête d'espace. La maison est organisée en « rez-de-chaussée inversé » : Au rez-de-chaussée, vous trouverez deux chambres, une salle d'eau, une buanderie ainsi qu'un garage, offrant la possibilité d'aménager une véritable suite parentale indépendante ou un espace dédié aux adolescents. À l'étage, baigné de lumière, se trouvent la pièce de vie principale avec son salon-séjour convivial, la cuisine, ainsi que deux chambres supplémentaires et une salle de bains. Cette disposition permet de profiter pleinement des espaces de vie tout en préservant l'intimité de chacun.

  • 4 chambres - Double espace nuit idéal pour une famille - Garage et buanderie - Pièce de vie lumineuse à l'étage - Possibilité d'une suite parentale au rez-de-chaussée - Maison fonctionnelle et agréable à vivre Anciennement proposée à 159 000 €, cette maison est aujourd'hui affichée au prix de 149 000 € FAI, une belle opportunité à saisir rapidement. Ne tardez pas à programmer votre visite !
Ville : Rouvres-en-Xaintois
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.299808, 6.017288
Total : 178 120
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 17 200
Valeur du bien : 166 200
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13068€/an
Fourchette totale : 848€ - 1399€/mois
Fourchette annuelle : 10175€ - 16783€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :813,73 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 823
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+17 177 (+13.0%)
Marge achat-revente :-46 297€ (-35.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 946,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 253,74
Coût de l'assurance :15 585,50
Taxe foncière : 1 306,78€/an
Soit par mois : 108,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire/douche, lavabo, WC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 800
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:1 200
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:2 500
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 068 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 120 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 339
Revenus locatifs : +13 068
Charges déductibles : -25 339
Résultat foncier Année 1 : -12 272(Déficit de 12 272 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 572
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 139 €/an
Revenus locatifs : +13 068
Charges déductibles : -8 139
Résultat foncier Années 2+ : 4 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1571.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 06825 3456 215-12 27710 700 €1 577 €1 577 €
213 3297 9836 0535 346---
313 5967 8155 8855 781---
413 8687 6415 7116 227---
514 1457 4615 5316 684---
614 4287 2745 3447 154---
714 7167 0815 1507 636---
815 0116 8804 9508 131---
915 3116 6734 7438 638---
1015 6176 4584 5289 159---
1115 9306 2354 3059 695---
1216 2486 0044 07410 244---
1316 5735 7653 83510 808---
1416 9055 5183 58811 387---
1517 2435 2613 33111 981---
1617 5884 9963 06612 592---
1717 9394 7212 79013 219---
1818 2984 4362 50513 862---
1918 6644 1402 21014 524---
2019 0373 8351 90415 203---
2119 4183 5181 58815 900---
2219 8063 1901 25916 617---
2320 2032 85091917 353---
2420 6072 49756718 109---
2521 0192 13320218 886---
TOTAL418 566155 70990 254262 85710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 857
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 744-3 210+5 954
2+2 744+1 131+1 613
3+2 744+1 734+1 010
4+2 744+1 868+876
5+2 744+2 005+739
6+2 744+2 146+598
7+2 744+2 291+453
8+2 744+2 439+305
9+2 744+2 591+153
10+2 744+2 748-4
11+2 744+2 908-164
12+2 744+3 073-329
13+2 744+3 242-498
14+2 744+3 416-672
15+2 744+3 594-850
16+2 744+3 778-1 034
17+2 744+3 966-1 222
18+2 744+4 159-1 415
19+2 744+4 357-1 613
20+2 744+4 561-1 817
21+2 744+4 770-2 026
22+2 744+4 985-2 241
23+2 744+5 206-2 462
24+2 744+5 433-2 689
25+2 744+5 666-2 922
Total+68 600+78 857+-10 257
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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