Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleRouvres-en-Xaintois (88)
Surface162m²
Coût Total178 120€
Loyer Annuel13 068€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 919,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

À la recherche d'une maison fonctionnelle, lumineuse et offrant de beaux volumes ? Venez découvrir cette agréable maison familiale au prix attractif de 149 000 € FAI, une véritable opportunité sur le secteur. Son agencement atypique et particulièrement pratique séduira les familles en quête d'espace. La maison est organisée en « rez-de-chaussée inversé » : Au rez-de-chaussée, vous trouverez deux chambres, une salle d'eau, une buanderie ainsi qu'un garage, offrant la possibilité d'aménager une véritable suite parentale indépendante ou un espace dédié aux adolescents. À l'étage, baigné de lumière, se trouvent la pièce de vie principale avec son salon-séjour convivial, la cuisine, ainsi que deux chambres supplémentaires et une salle de bains. Cette disposition permet de profiter pleinement des espaces de vie tout en préservant l'intimité de chacun.

  • 4 chambres - Double espace nuit idéal pour une famille - Garage et buanderie - Pièce de vie lumineuse à l'étage - Possibilité d'une suite parentale au rez-de-chaussée - Maison fonctionnelle et agréable à vivre Anciennement proposée à 159 000 €, cette maison est aujourd'hui affichée au prix de 149 000 € FAI, une belle opportunité à saisir rapidement. Ne tardez pas à programmer votre visite !
Ville : Rouvres-en-Xaintois
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.299808, 6.017288
Total : 178 120€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 17 200€
Valeur du bien : 166 200€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13068€/an
Fourchette totale : 848€ - 1399€/mois
Fourchette annuelle : 10175€ - 16783€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :813,73 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 823 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+17 177€ (+13.0%)
Marge achat-revente :-46 297€ (-35.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 946,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 253,74€
Coût de l'assurance :15 585,50€
Taxe foncière : 1 306,78€/an
Soit par mois : 108,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire/douche, lavabo, WC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:1 200€
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:2 500€
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 068 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 339 €
Revenus locatifs : +13 068 €
Charges déductibles : -25 339 €
Résultat foncier Année 1 : -12 272 €(Déficit de 12 272 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 139 €/an
Revenus locatifs : +13 068 €
Charges déductibles : -8 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1571.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 068 €25 345 €6 215 €-12 277 €10 700 €1 577 €1 577 €
213 329 €7 983 €6 053 €5 346 €---
313 596 €7 815 €5 885 €5 781 €---
413 868 €7 641 €5 711 €6 227 €---
514 145 €7 461 €5 531 €6 684 €---
614 428 €7 274 €5 344 €7 154 €---
714 716 €7 081 €5 150 €7 636 €---
815 011 €6 880 €4 950 €8 131 €---
915 311 €6 673 €4 743 €8 638 €---
1015 617 €6 458 €4 528 €9 159 €---
1115 930 €6 235 €4 305 €9 695 €---
1216 248 €6 004 €4 074 €10 244 €---
1316 573 €5 765 €3 835 €10 808 €---
1416 905 €5 518 €3 588 €11 387 €---
1517 243 €5 261 €3 331 €11 981 €---
1617 588 €4 996 €3 066 €12 592 €---
1717 939 €4 721 €2 790 €13 219 €---
1818 298 €4 436 €2 505 €13 862 €---
1918 664 €4 140 €2 210 €14 524 €---
2019 037 €3 835 €1 904 €15 203 €---
2119 418 €3 518 €1 588 €15 900 €---
2219 806 €3 190 €1 259 €16 617 €---
2320 203 €2 850 €919 €17 353 €---
2420 607 €2 497 €567 €18 109 €---
2521 019 €2 133 €202 €18 886 €---
TOTAL418 566 €155 709 €90 254 €262 857 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 744 €-3 210 €+5 954 €
2+2 744 €+1 131 €+1 613 €
3+2 744 €+1 734 €+1 010 €
4+2 744 €+1 868 €+876 €
5+2 744 €+2 005 €+739 €
6+2 744 €+2 146 €+598 €
7+2 744 €+2 291 €+453 €
8+2 744 €+2 439 €+305 €
9+2 744 €+2 591 €+153 €
10+2 744 €+2 748 €-4 €
11+2 744 €+2 908 €-164 €
12+2 744 €+3 073 €-329 €
13+2 744 €+3 242 €-498 €
14+2 744 €+3 416 €-672 €
15+2 744 €+3 594 €-850 €
16+2 744 €+3 778 €-1 034 €
17+2 744 €+3 966 €-1 222 €
18+2 744 €+4 159 €-1 415 €
19+2 744 €+4 357 €-1 613 €
20+2 744 €+4 561 €-1 817 €
21+2 744 €+4 770 €-2 026 €
22+2 744 €+4 985 €-2 241 €
23+2 744 €+5 206 €-2 462 €
24+2 744 €+5 433 €-2 689 €
25+2 744 €+5 666 €-2 922 €
Total+68 600 €+78 857 €+-10 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →